Anschlussfinanzierung - Prolongation oder Umschuldung

Zum Ende der Zinsbindung ist deine Baufinanzierung in den meisten Fällen noch nicht vollständig abbezahlt – für die verbleibende Restschuld ist dann eine Anschlussfinanzierung nötig. Dafür stehen dir zwei Wege offen: Du kannst bei deiner bisherigen Bank bleiben (Prolongation) oder zu einer neuen Bank wechseln (Umschuldung). Beide Varianten haben ihre Vor- und Nachteile. Je nach Situation kann die Entscheidung zu Unterschieden in Höhe mehrerer tausend Euro führen. In diesem Beitrag erklären wir dir daher, wie sich Prolongation und Umschuldung im Rahmen deiner Anschlussfinanzierung unterscheiden, worauf du achten solltest und wann sich welcher Weg am meisten für dich lohnt.

Was ist eine Anschlussfinanzierung?

Wenn du deine Baufinanzierung abschließt, vereinbarst du eine Zinsbindung – meist zwischen 10 und 20 Jahren, möglich sind aber auch kürzere oder längere Zeiträume. Läuft diese Bindung aus, ist die Immobilie in der Regel noch nicht abbezahlt, und es bleibt eine Restschuld. Diese kannst du entweder aus Eigenkapital begleichen oder über eine Anschlussfinanzierung weiterführen. Genau an dieser Stelle fällt die Entscheidung zwischen zwei Wegen – der Prolongation bei deiner bestehenden Bank und der Umschuldung zu einem neuen Kreditgeber.

Die Prolongation: bei deiner Bank bleiben

Bei einer Prolongation führst du deine Finanzierung beim bisherigen Darlehensgeber fort. Die Bank passt lediglich den Zinssatz an die aktuelle Marktlage an und vereinbart eine neue Laufzeit – die übrigen Vertragsbestandteile, etwa deine Sondertilgungsoption, bleiben üblicherweise unverändert. Eine zusätzliche Darlehenssumme lässt sich dabei in der Regel nicht aufnehmen. Spätestens rund drei Monate vor Ablauf der Zinsbindung meldet sich deine Bank meist mit einem Prolongationsangebot, in dem du häufig zwischen verschiedenen Zinsbindungen wählen kannst. Nimmst du es an, läuft deine Finanzierung nahtlos zu den neuen Konditionen weiter. Der größte Vorteil der Prolongation ist ihre Einfachheit – sie spart dabei erheblich an Aufwand und Kosten:

• Du musst keine neuen Unterlagen einreichen.
• Eine erneute Bonitätsprüfung entfällt.
• Im Grundbuch sind keine Änderungen nötig, Notar- und Grundbuchkosten entfallen.
• Du verlängerst deine Finanzierung schnell und unkompliziert.
• Bank und Ansprechpartner sind dir bereits vertraut.

Bei aller Bequemlichkeit hat die Prolongation aber auch eine Kehrseite, die du nicht unterschätzen solltest. Da du dich auf das Angebot einer einzigen Bank verlässt, fehlt dir der direkte Vergleich mit dem übrigen Markt – und genau dieser blinde Fleck kann dich über die Restlaufzeit bares Geld kosten. Die folgenden Nachteile machen sich vor allem finanziell bemerkbar und sind ein guter Grund, das Prolongationsangebot nicht ungeprüft anzunehmen:

• Andere Banken bieten möglicherweise deutlich günstigere Konditionen.
• Als Bestandskunde bekommst du nicht automatisch die besten Zinsen.
• Die Darlehenssumme lässt sich nicht erhöhen und die Laufzeit meist nicht verlängern.
• Eine zwischenzeitliche Wertsteigerung deiner Immobilie wird nicht immer berücksichtigt.
• Der Verhandlungsspielraum ist insgesamt geringer.

Tipp: Eine Prolongation kannst du auch über einen Vermittler abwickeln. Du reichst meist trotzdem keine neuen Unterlagen ein, hast aber einen zusätzlichen Ansprechpartner und sicherst dir unter Umständen bessere Konditionen.

Die Umschuldung: zu einer neuen Bank wechseln

Bei einer Umschuldung verzichtest du auf das Angebot deiner bisherigen Bank und schließt den Anschlusskredit bei einem neuen Kreditgeber ab. Dieser löst deine verbleibende Restschuld zum Ende der Zinsbindung bei der alten Bank ab, und du gestaltest den neuen Vertrag frei nach deinen Wünschen – inklusive Tilgung, Sondertilgungsmöglichkeiten und weiterer Optionen. Für den Wechsel wird die Grundschuld in der Regel an die neue Bank abgetreten; die dafür anfallenden Notar- und Grundbuchkosten sind überschaubar und werden durch die Zinsersparnis meist deutlich überkompensiert. Die Umschuldung punktet vor allem mit Flexibilität und Sparpotenzial:

• Du vergleichst verschiedene Banken und wählst die günstigsten Konditionen, was die Zinskosten spürbar senken kann.
• Du kannst die Darlehenssumme bei Bedarf erhöhen.
• Du kannst die Tilgung neu festlegen, etwa niedriger oder höher als bisher.
• Sämtliche Vertragsbestandteile lassen sich flexibel neu vereinbaren.
• Eine gestiegene Bewertung deiner Immobilie kann zu besseren Zinssätzen führen.

Dieser Flexibilität steht allerdings ein etwas höherer Aufwand gegenüber, denn anders als bei der Prolongation behandelt die neue Bank deine Finanzierung wie einen frischen Kreditantrag. Das bedeutet ein wenig Papierkram und einige Formalitäten, die du einplanen solltest. In aller Regel halten sich diese aber in Grenzen und werden durch die mögliche Zinsersparnis deutlich aufgewogen. Im Einzelnen kommen folgende Punkte auf dich zu:

• Du musst aktuelle Bonitäts- und Objektunterlagen einreichen.
• Im Grundbuch ist eine Anpassung nötig, meist eine Abtretung der Grundschuld.
• Du hast eine neue Bank mit neuen Ansprechpartnern.

Tipp: Mit einem Forward-Darlehen sicherst du dir die heutigen Zinsen schon bis zu 60, bei einzelnen Banken sogar 66 Monate im Voraus. Das lohnt sich besonders, wenn du steigende Zinsen erwartest – ein kleiner Zinsaufschlag pro Vorlaufmonat ist dabei einzukalkulieren.

Prolongation oder Umschuldung – was lohnt sich für dich?

Welcher Weg der richtige ist, hängt vor allem von der Höhe deiner Restschuld und den Konditionsunterschieden ab. Eine Umschuldung lohnt sich, wenn eine andere Bank spürbar günstigere Zinsen bietet, du deine Darlehenssumme oder Tilgung anpassen möchtest oder mehr Flexibilität suchst – der kleine Mehraufwand zahlt sich dann schnell aus. Ist deine Restschuld dagegen gering oder unterscheiden sich die Angebote kaum, kann die unkomplizierte Prolongation die bessere Wahl sein, weil die Wechselkosten den Zinsvorteil sonst aufzehren. Wichtig zu wissen: Zum regulären Ende der Zinsbindung kannst du jederzeit ohne Vorfälligkeitsentschädigung zu einer neuen Bank wechseln – die Wahl steht dir also völlig frei.

Läuft deine Zinsbindung über mehr als zehn Jahre, greift zusätzlich das Sonderkündigungsrecht nach § 489 BGB: Zehn Jahre nach Vollauszahlung des Darlehens kannst du mit einer Frist von sechs Monaten kündigen, ohne dass die Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen darf. Sind die Zinsen in der Zwischenzeit gesunken, lässt sich so selbst bei langer Zinsbindung noch günstig umschulden.

Mit der passenden Anschlussfinanzierung sparen

Ob Prolongation oder Umschuldung – die Entscheidung kann über die gesamte Restlaufzeit einen erheblichen Unterschied machen, weshalb sich der genaue Vergleich beider Wege immer lohnt. Schon ein kleiner Zinsunterschied summiert sich bei einer hohen Restschuld rasch zu mehreren Tausend Euro. Genau hier setzen wir an: Deine persönlichen Spezialisten hier bei HypoNord vergleichen Prolongation und Umschuldung für dich und ermitteln aus über 500 Banken, Sparkassen und Bausparkassen die passende Anschlussfinanzierung – gemeinsam mit uns zahlst du am Ende nicht mehr als nötig!

FAQ

• Was ist eine Anschlussfinanzierung?

  Eine Anschlussfinanzierung führt die verbleibende Restschuld deiner Baufinanzierung nach Ablauf der Zinsbindung weiter. Dafür gibt es zwei Wege: die Prolongation bei deiner bisherigen Bank oder die Umschuldung zu einem neuen Kreditgeber.

• Was ist der Unterschied zwischen Prolongation und Umschuldung?

  Bei der Prolongation bleibst du bei deiner Bank, die nur Zins und Laufzeit anpasst. Bei der Umschuldung wechselst du zu einer neuen Bank, die deine Restschuld ablöst, und kannst den Vertrag vollständig neu gestalten. Je nach bisheriger Zinshöhe lohnt sich ein genauerer Blick auf die Konditionen.

• Wann lohnt sich eine Umschuldung?

  Vor allem dann, wenn eine andere Bank deutlich günstigere Zinsen bietet oder du Darlehenssumme, Tilgung und Konditionen anpassen möchtest. Der Mehraufwand und die Grundbuchkosten werden durch die Zinsersparnis meist klar ausgeglichen.

• Fällt bei einem Bankwechsel eine Vorfälligkeitsentschädigung an?

  Zum regulären Ende der Zinsbindung nicht – der Wechsel ist frei. Auch bei einer Zinsbindung über zehn Jahre kannst du nach § 489 BGB mit sechs Monaten Frist ohne Vorfälligkeitsentschädigung kündigen.

• Wann sollte ich mich um die Anschlussfinanzierung kümmern?

  Idealerweise einige Monate vor Ablauf der Zinsbindung. Deine Bank meldet sich meist rund drei Monate vorher mit einem Angebot. Mit einem Forward-Darlehen kannst du dir günstige Zinsen sogar Jahre im Voraus sichern.

• Was ist ein Forward-Darlehen?

  Damit sicherst du dir schon heute die aktuellen Zinsen für eine Anschlussfinanzierung, die erst in einigen Jahren beginnt – je nach Bank bis zu 60 oder 66 Monate im Voraus. Für die Vorlaufzeit berechnet die Bank einen kleinen Zinsaufschlag.