Baufinanzierung für Selbstständige und Freiberufler – worauf es ankommt

Eine Baufinanzierung ist immer eine komplexe Sache – es geht um große Summen und um lange Zeiträume, in denen niemand genau vorhersagen kann, wie die Lage in 10 oder 20 Jahren aussieht. Für Selbstständige und Freiberufler ist sie oft noch eine Spur schwieriger, weil die Sicherheit eines geregelten Angestelltengehalts fehlt und Banken bei diesen Anträgen erfahrungsgemäß zurückhaltend reagieren. Unmöglich ist eine Baufinanzierung für Selbstständige und Freiberufler deshalb aber längst nicht – sie braucht nur die richtige Vorbereitung. In diesem Beitrag erfährst du, welche Voraussetzungen gelten, welche Unterlagen du brauchst, worauf Banken achten und welche Förderungen dir offenstehen.

Die grundsätzlichen Voraussetzungen für Selbstständige und Freiberufler

Es ist nicht unmöglich, als Selbstständiger oder Freiberufler eine Baufinanzierung genehmigt zu bekommen – einige Grundvoraussetzungen solltest du aber erfüllen, damit die Bank das nötige Vertrauen fassen kann. Wichtig ist zunächst eine formelle Hürde: Bei den meisten Banken qualifizieren sich nur Selbstständige und Freiberufler, die bereits seit drei Jahren in diesem Status arbeiten; Ausnahmen sind selten.

Die Bank möchte sehen, dass sich ein stabiles, tragfähiges Geschäft etabliert hat. Hinzu kommen ausreichende Sicherheiten und Eigenkapital – idealerweise mindestens in Höhe der Erwerbsnebenkosten –, um den fremdfinanzierten Anteil der Kaufsumme zu senken und die Rückzahlung angenehmer zu gestalten, sowie eine saubere Bonität, die den Kanon der Anforderungen abrundet.

Welche Unterlagen du für die Finanzierung brauchst

Für die Finanzierung trägst du eine ganze Reihe an Unterlagen zusammen – je mehr aussagekräftiges Material du lieferst, desto transparenter und überzeugender wird dein Antrag für die Bank. Liegt eine private Krankenversicherung vor, sollten auch deren Unterlagen bereitliegen. Den Einkommensnachweis erbringst du als Selbstständiger oder Freiberufler nicht über Gehaltsabrechnungen, sondern über betriebliche Zahlen. Die folgenden Unterlagen sind dabei relevant:

• eine ausgearbeitete Bilanz oder Gewinnermittlung aus den letzten drei Geschäftsjahren
• eine aktuelle betriebswirtschaftliche Auswertung (BWA)
• falls vorhanden ein aktueller Gesellschaftsvertrag
• eine Verflechtungsübersicht bei zusammenhängenden Gesellschaften
• die letzten zwei Steuerbescheide und zum Teil auch die Einkommensteuererklärung

Mit diesem Grundgerüst lässt sich jede Verhandlung unkompliziert starten, da die Bank von Beginn an vollen Einblick in deine Grundlagen erhält. Entscheidend ist dabei nicht nur, welche Unterlagen du einreichst, sondern auch, wie schlüssig sie aufbereitet sind. Genau hier unterstützen wir dich bei HypoNord: Wir wissen aus vielen Finanzierungen für Selbstständige, worauf die einzelnen Banken achten, bereiten deinen Antrag entsprechend auf und übernehmen auf Wunsch den kompletten Kontakt zur Bank. So sparst du Zeit und erhöhst die Chance auf eine Zusage zu guten Konditionen.

Tipp: Halte eine aktuelle BWA und die letzten Steuerbescheide griffbereit. Je vollständiger und aktueller deine Zahlen sind, desto schneller und reibungsloser läuft die Prüfung durch die Bank.

Baufinanzierung für geschäftlich genutzte Objekte

Geht es um ein gewerblich genutztes Objekt, liegt der Eigenkapitalanteil in der Regel höher und kann durchaus 20 bis 30 Prozent erreichen – das solltest du von vornherein einplanen. Der Vorteil: Viel Eigenkapital senkt zugleich die Zinslast. Damit sich die Bank ein möglichst gutes Bild von Immobilie und Vorhaben machen kann, hältst du fürs Erstgespräch idealerweise diese Unterlagen bereit:

• Grundbuchauszug
• Unternehmensbilanzen
• Gewinn-und-Verlust-Rechnung
• Vermögensnachweise
• aktuelle Marktanalyse
• Nutzungsplan, Lageplan und Grundriss
• Kaufvertragsentwurf
• Miet- oder Pachtverträge (falls vorhanden)

Sind diese Punkte geklärt, folgen meist noch individuelle Nachforderungen zur betriebswirtschaftlichen Seite deines Unternehmens, denn die Bank will sichergehen, dass der Kredit zuverlässig zurückgezahlt werden kann.

Worauf Banken bei der Kreditvergabe achten

Die Banken schauen sich die unternehmerischen Bilanzen genau an und achten besonders auf die Entwicklung der letzten Jahre. Der Gewinn vor Steuern wird sauber ermittelt, und es zählt, welchen Verlauf Einnahmen und Gewinne nehmen. Stetig steigende Gewinne über einen langen Zeitraum sehen ideal aus, aber auch eine schwankungsarme Bilanz gilt als positiv, solange sich diese Gleichmäßigkeit auf hohem Niveau bewegt.

Ungünstiger wird es, wenn die Schwankungen bis in die Verlustzone reichen. Schnell entsteht dann der Eindruck, der Kreditnehmer könnte seine Zahlungen irgendwann nicht mehr bedienen – für Banken ein Warnsignal und ein möglicher Grund, die Finanzierung scheitern zu lassen. Tendenziell spielt auch die Branche eine Rolle: Ärzte und Anwälte tun sich erfahrungsgemäß leichter, während Handwerker und Künstler durch ihre wechselhaftere Auftragslage mehr Schwankungen in die Bilanz bringen und Banken vorsichtiger agieren lassen.

Tipp: Wer seinen Gewinn steuerlich klein rechnet, mindert auch das Einkommen, das die Bank sieht. Plane so einige Jahre vor dem Immobilienkauf mit, wie deine Abschlüsse auf den Kreditgeber wirken.

Staatliche Fördermittel: das KfW-Wohneigentumsprogramm

Private Immobilienfinanzierungen werden für Selbstständige und Freiberufler im gleichen Maß staatlich gefördert wie für Angestellte – beim Förderzugang macht die KfW keinen Unterschied nach Beschäftigungsart. Besonders relevant ist das KfW-Wohneigentumsprogramm (Nr. 124): Für den Kauf oder Bau einer selbstgenutzten Immobilie gibt es hier einen zinsgünstigen Förderkredit von bis zu 100.000 Euro pro Vorhaben, ohne Einkommensgrenzen. Den Kredit reicht in der Regel deine Hausbank durch; er deckt meist nicht die gesamte Immobilie ab, sondern ergänzt deine Hauptfinanzierung um einen besonders günstigen Baustein. Diese Förderung solltest du voll ausschöpfen – wir unterstützen dich gern bei der Beantragung.

Mit guter Vorbereitung ist die Finanzierung machbar

Oft heißt es, eine Baufinanzierung für Selbstständige oder Freiberufler sei nahezu unmöglich – das stimmt so nicht. Sie ist lediglich etwas aufwändiger: Es braucht mehr Unterlagen, die Konditionen fallen manchmal etwas weniger günstig aus, und nicht jede Bank bietet diese Finanzierungen überhaupt an. Mit einer sauberen Vorbereitung, aussagekräftigen Zahlen und dem richtigen Partner an deiner Seite ist der Weg ins eigene Zuhause aber absolut machbar – und genau dabei unterstützen wir dich bei HypoNord, von der optimalen Aufbereitung deiner Unterlagen bis zum finalen Kontakt mit der Bank.

FAQ

• Können Selbstständige und Freiberufler überhaupt eine Baufinanzierung bekommen?

  Ja. Es ist etwas aufwändiger als bei Angestellten, aber gut möglich. Banken verlangen mehr Nachweise und prüfen die Einkommensentwicklung genauer. Mit stabilen Zahlen, ausreichend Eigenkapital und guter Vorbereitung stehen die Chancen solide.

• Wie lange muss man selbstständig sein, um eine Baufinanzierung zu erhalten?

  Die meisten Banken setzen mindestens drei Jahre selbstständige oder freiberufliche Tätigkeit voraus und wollen entsprechende Steuerbescheide und Abschlüsse sehen. Ausnahmen sind selten. Hintergrund ist, dass sich bis dahin ein tragfähiges, stabiles Geschäft gezeigt haben sollte.

• Welche Unterlagen brauchen Selbstständige für die Baufinanzierung?

  Neben Angaben zu laufenden Krediten sind vor allem betriebliche Zahlen wichtig: Bilanzen oder Gewinnermittlungen der letzten drei Jahre, eine aktuelle BWA sowie die letzten Steuerbescheide. Bei zusammenhängenden Gesellschaften ist zusätzlich eine Verflechtungsübersicht hilfreich.

• Wie viel Eigenkapital ist nötig?

  Für selbstgenutzte Objekte solltest du mindestens die Erwerbsnebenkosten aus Eigenkapital decken können. Bei gewerblich genutzten Objekten liegt der Anteil häufig höher, bei 20 bis 30 Prozent. Mehr Eigenkapital senkt zugleich den Zinssatz und verbessert deine Verhandlungsposition.

• Können Selbstständige KfW-Förderung nutzen?

  Ja. Die KfW fördert unabhängig von der Beschäftigungsart. Über das KfW-Wohneigentumsprogramm (124) gibt es bis zu 100.000 Euro als zinsgünstigen Förderkredit für selbstgenutztes Wohneigentum – ohne Einkommensgrenze, beantragt über die finanzierende Bank.

• Warum achten Banken so stark auf die Gewinnentwicklung?

  Weil der Gewinn zeigt, ob du die Rate über viele Jahre tragen kannst. Stetige oder gleichmäßig hohe Gewinne wirken vertrauenswürdig, Verluste dagegen wie ein Warnsignal. Eine nachvollziehbare, positive Entwicklung über mehrere Jahre ist deshalb dein stärkstes Argument.