Baufinanzierung: So wichtig ist die Wohnflächenberechnung

Du hast deine Wunschimmobilie gefunden und willst sie jetzt finanzieren – ein aufregender Moment. Bevor die Bank deine Hausfinanzierung genehmigt, möchte sie aber genau wissen, was sie da eigentlich finanziert, und verlangt neben deinen Bonitätsunterlagen auch aussagekräftige Unterlagen zur Immobilie selbst. Eine davon wird gern unterschätzt, ist aber überraschend wichtig: die Wohnflächenberechnung. Sie entscheidet nicht nur über den Kaufpreis pro Quadratmeter, sondern beeinflusst auch, wie die Bank den Wert deiner Immobilie einschätzt – und damit deine Finanzierung. In diesem Beitrag erfährst du, warum die Wohnfläche so wichtig ist, woher du die nötigen Unterlagen bekommst und wie sie nach der Wohnflächenverordnung korrekt berechnet wird.

Warum die Wohnfläche deinen Kaufpreis und die Finanzierung bestimmt

Nach der Wohnfläche richtet sich dein Kaufpreis – und wer die Quadratmeterangaben nicht kritisch hinterfragt, läuft Gefahr, zu viel Geld für zu wenig Wohnfläche zu bezahlen. Schon beim Lebensmitteleinkauf achtest du darauf, welche Menge du zu welchem Preis bekommst; eine Immobilie ist eine ungleich größere Anschaffung, und trotzdem geben sich viele Käufer mit einer Circa-Angabe aus dem Exposé zufrieden.

Wichtig ist die Wohnfläche aber nicht nur für Kaufpreis und Finanzierung. Auch die Größe der einzelnen Zimmer spielt eine Rolle – nur so kannst du planen, ob deine Möbel ins neue Zuhause passen oder ob neue Anschaffungen anstehen. Willst du die Immobilie später vermieten, brauchst du die Wohnfläche zudem für die Mietkalkulation und musst sie korrekt an den Mieter weitergeben. Und auch für viele Versicherungen ist sie entscheidend, etwa zur Ermittlung von Versicherungssumme und Prämie.

Tipp: Verlass dich nicht auf die Circa-Angabe im Exposé. Schon wenige Quadratmeter Abweichung können bei Kaufpreis und Finanzierung mehrere Tausend Euro ausmachen – lass im Zweifel nachmessen.

Keine Unterlagen zur Immobilie? Die Bauakte hilft

Immer wieder hören wir: Es gebe keine oder nur noch wenige Unterlagen zur Immobilie. Damit solltest du dich auf keinen Fall zufriedengeben – die finanzierende Bank tut es auch nicht. Eigentlich sollte der Verkäufer alle Unterlagen besitzen und sie dem Makler oder Käufer aushändigen. Ist das nicht der Fall, finden sie sich überwiegend in der Bauakte wieder.

Die Bauaufsichtsbehörden führen Bauaktenarchive. Wird ein Bauantrag bearbeitet, legt der zuständige Sachbearbeiter beim Bauamt eine Bauakte an. Sie enthält alle Schriftstücke, Grundrisse, Statiken, Flächenberechnungen und Baupläne, die mit dem Bauvorhaben zusammenhängen. Wer Einsicht nehmen möchte, muss ein berechtigtes Interesse nachweisen – als Eigentümer genügt ein Grundbuchauszug, ein notarieller Kaufvertrag oder ein Erbschein; Dritte brauchen die Einverständniserklärung des Eigentümers.

Den Antrag auf Akteneinsicht stellst du schriftlich oder zumindest nach telefonischer Absprache, da die Akte meist erst aus dem Archiv geholt werden muss. Liegt sie vor, wirst du benachrichtigt, kannst sie bei der Bauaufsichtsbehörde einsehen und dir gegen Kostenerstattung Kopien anfertigen lassen. Sind in Ausnahmefällen auch dort keine Unterlagen mehr vorhanden, hilft die Wohnflächenverordnung weiter.

Wohnfläche berechnen: Das regelt die Wohnflächenverordnung (WoFlV)

Die Wohnflächenverordnung (WoFlV) definiert, welche Flächen zur Wohnfläche gehören und wie sie angerechnet werden. Grundsätzlich zählen Wohn-, Schlaf-, Gäste-, Ess- und Kinderzimmer, Bad und WC, Dielen und Flure, Küchen sowie Nebenräume wie Abstellkammern dazu – ebenso die Flächen für Einbaumöbel, Öfen und Badewannen. Entscheidend ist allerdings, wie hoch ein Raum ist:

• ab 2 Metern Höhe: 100 Prozent
• zwischen 1 und 2 Metern: 50 Prozent (z. B. unter Dachschrägen)
• unter 1 Meter: 0 Prozent Für Flächen unter Treppen gilt dasselbe, angelehnt an die Treppenhöhe. Nur teilweise zählen außerdem:
• Balkone, Loggien, Dachgärten und Terrassen: je nach Zustand zu einem Viertel, höchstens zur Hälfte
• ungeheizte Wintergärten und Schwimmbäder: zur Hälfte (beheizt: zu 100 Prozent)

Hausflure in Mehrfamilienhäusern werden nur berücksichtigt, wenn du sie als Wohnraum nutzt, etwa als Eingangsflur oder Windfang im Einfamilienhaus. Bauteile über 1,5 Meter Höhe mit mehr als 0,1 m² Fläche – also Schornsteine, Pfeiler und Säulen – zählen nicht mit. Tür-, Fenster- und Wandnischen darfst du nur dann addieren, wenn sie bis zum Fußboden reichen und mindestens 13 Zentimeter tief sind. Räume außerhalb der Wohneinheit – Keller, Trocken-, Boden-, Heizungs-, Abstell- und Geschäftsräume, Waschküchen, Schuppen und Garagen – gehören dagegen nicht zur Wohnfläche.

Rechenbeispiel: So entsteht die anrechenbare Wohnfläche

Stell dir ein Dachgeschosszimmer mit 25 m² Grundfläche vor: Auf 18 m² beträgt die Raumhöhe mindestens zwei Meter (100 Prozent = 18 m²), 5 m² liegen unter der Dachschräge zwischen einem und zwei Metern (50 Prozent = 2,5 m²) und 2 m² sind niedriger als ein Meter (0 Prozent). Dazu kommt ein 8 m² großer Balkon, der zu einem Viertel zählt (2 m²). Zusammengerechnet ergibt das 18 + 2,5 + 0 + 2 = 22,5 m² anrechenbare Wohnfläche – obwohl die reine Grundfläche bei 33 m² liegt. Dieser Unterschied von über 10 m² zeigt, wie schnell sich eine ungeprüfte Angabe im Kaufpreis niederschlägt.

Tipp: Achte besonders auf Dachschrägen, Balkone und Keller – hier wird die Wohnfläche am häufigsten zu hoch angesetzt. Diese Flächen zählen nur anteilig oder gar nicht.

Wohnfläche prüfen: Warum sich der genaue Blick auszahlt

Du siehst: Die Wohnflächenberechnung hat es in sich und ist weit mehr als eine Formalie, denn sie bestimmt deinen Kaufpreis pro Quadratmeter, die Bewertung durch die Bank und damit deine gesamte Baufinanzierung. Unterschätze diese Unterlage also nicht, bestehe gegenüber Verkäufer oder Makler auf vollständigen Angaben und nutze im Zweifel die Bauakte oder die Wohnflächenverordnung; mit einer sauber ermittelten Wohnfläche schaffst du die Grundlage für eine faire Kaufentscheidung und eine Finanzierung, die wirklich zu deiner Immobilie passt – und genau dabei stehen wir dir bei HypoNord gern zur Seite.

FAQ

• Warum ist die Wohnflächenberechnung für die Baufinanzierung wichtig?

  Die Wohnfläche bestimmt den Kaufpreis pro Quadratmeter und fließt in die Wertermittlung der Bank ein. Eine zu hoch angegebene Fläche kann bedeuten, dass du zu viel zahlst. Die Bank verlangt deshalb belastbare Unterlagen, bevor sie die Finanzierung genehmigt.

• Was regelt die Wohnflächenverordnung (WoFlV)?

  Die WoFlV definiert, welche Räume und Flächen zur Wohnfläche zählen und wie sie angerechnet werden. Sie gilt seit 2004 und hat sich als gängige Berechnungsmethode etabliert. Geregelt sind unter anderem Raumhöhen, Balkone, Terrassen und Nebenräume.

• Zählt ein Balkon zur Wohnfläche?

  Ja, aber nur anteilig. Balkone, Loggien, Dachgärten und Terrassen werden in der Regel zu einem Viertel, höchstens jedoch zur Hälfte angerechnet. Wie hoch der Anteil ausfällt, hängt von Lage und Zustand der Fläche ab.

• Wie werden Dachschrägen bei der Wohnfläche angerechnet?

  Über die Raumhöhe: Flächen ab zwei Metern Höhe zählen voll, zwischen einem und zwei Metern zur Hälfte und unter einem Meter gar nicht. Gerade in Dachgeschossen reduziert das die anrechenbare Wohnfläche oft deutlich.

• Was kann ich tun, wenn Unterlagen zur Immobilie fehlen?

  Gib dich nicht mit fehlenden Unterlagen zufrieden – die Bank tut es auch nicht. Viele Dokumente liegen in der Bauakte bei der Bauaufsichtsbehörde, in die du als Eigentümer mit Nachweis Einsicht nehmen kannst. Notfalls hilft die Wohnflächenverordnung bei der Berechnung.

• Zählt der Keller zur Wohnfläche?

  Nein. Keller, Waschküchen, Boden-, Heizungs- und Abstellräume sowie Garagen gelten als Nebenräume und zählen nicht zur Wohnfläche. Das gilt auch dann, wenn sie ausgebaut sind, solange sie außerhalb der eigentlichen Wohneinheit liegen.