Baufinanzierung für unverheiratete Paare: So funktioniert sie

Bei einer Baufinanzierung steht der Familienstand aus Sicht des Kreditgebers weniger im Vordergrund. Unverheiratete Paare können ebenso problemlos ihre Traumimmobilie finanzieren wie Verheiratete. Grundsätzlich geht es der Bank um eine positive Bonität. Bei der Beurteilung einer Bonität spielt das Einkommen die Hauptrolle. Zwei Kreditnehmer bedeuten in der Regel mehr Einkommen. Und mehr Einkommen sorgt für eine verbesserte Bonität und zusätzliche Sicherheit für den Kreditgeber. Dennoch solltest du einige Besonderheiten bei Baufinanzierungen für unverheiratete Paare beachten. In diesem Artikel erfährst du alles rund um das Thema Baufinanzierung bei unverheirateten Paaren.

Bonität der Darlehensnehmer als Kriterium

Die persönliche Bonität gibt Auskunft darüber, ob der Darlehensnehmer über einen längeren Zeitraum die Kreditraten der Baufinanzierung zurückzahlen kann. Aus einer Immobilienfinanzierung zu zweit ergeben sich in der Regel auch zwei Einkommen, die bei gleichbleibender Kreditsumme für die Bank eine höhere Rückzahlungswahrscheinlichkeit darstellen. Demzufolge kommen bei zusätzlichem Einkommen mehr Banken in Frage – wodurch euch schnell verbesserte Angebote gemacht werden.

Finanzierung zu zweit: Vorteile im Überblick

Eine gemeinsame Baufinanzierung bietet in erster Linie eine gemeinsame Verteilung der finanziellen Lasten. Damit wird das Risiko, im Laufe der Finanzierungszeit in Zahlungsschwierigkeiten zu geraten, minimiert. Wenn du dich für eine gemeinsame Baufinanzierung entscheidest, profitierst du von folgenden Vorteilen:

• Die finanzielle Sicherheit ist höher
• Gebühren werden geteilt
• in der Regel zusätzliches Eigenkapital
• Mehr Einkommen bedeutet meist eine höhere Kreditsumme (größere Immobilie oder Grundstück möglich)
• Mehr Einkommen erlaubt höhere monatliche Kreditraten
• Höhere Kreditraten sorgen für eine schnellere Tilgung

Diese Fragen solltest du vor Beginn der Finanzierung klären Grundsätzlich haften beide Kreditnehmer bei ausbleibenden Zahlungen für den Kreditvertrag. Zwar ist auch vertraglich ein Haftungsausschluss möglich. Dies verringert aber die Bonität, erhöht die monatliche Belastung und macht es insgesamt unwahrscheinlicher, den Baufinanzierungskredit zu erhalten. Bevor du mit deinem nicht ehelichen Partner eine Baufinanzierung durchführst, solltet ihr einige wichtige Fragen klären:

• Wer zahlt die monatlichen Raten?
• Wie hoch ist das jeweilige Eigenkapital?
• Was geschieht bei einer möglichen Trennung?
• Wer wird im Grundbuch (als Eigentümer) eingetragen?
• Was geschieht, falls einer verstirbt?
• Welche Rolle spielt das Grundbuch?

Im Gegensatz zu verheirateten Paaren, bei denen einige dieser Fragen gesetzlich beantwortet sind, gibt es bei unverheirateten Paaren für den Fall der Fälle keine geregelten Automatismen. Viele glauben, dass zur Klärung bestimmter Eigentumsverhältnisse der Träger der monatlichen Finanzierungsrate oder die eingebrachten Eigenkapitalsummen (zur Finanzierung oder Modernisierung) ausschlaggebend sind. Entscheidend für die Eigentumsfrage ist aber das Grundbuch. Die Personen, die im Grundbuch stehen, sind auch Eigentümer. Wer die Kreditrate zahlt oder wer Eigenkapital verwendet hat, spielt bei der Eigentumsfrage keine Rolle. Erfolgt kein gemeinsamer Grundbucheintrag, obliegt im Falle einer Trennung oder eines Versterbens alles dem eingetragenen Eigentümer bzw. seinen gesetzlich vorgeschriebenen Erben. Auch ein lebenslanges Wohnrecht erfolgt für den Hinterbliebenen nicht automatisch.

Gründe für einen gemeinsamen Grundbucheintrag

Im Grundbuch lassen sich die Besitzverhältnisse dokumentieren. Erbrachte ein Partner eine Eigenkapitalleistung von 70 %, lassen sich die Eigentumsverhältnisse mit 70 zu 30 im Grundbuch widerspiegeln. Anders als bei verheirateten Paaren gibt es bei Paaren ohne Eheschein keinen gemeinsamen Vermögenszuwachs. Demnach sind wichtige Vereinbarungen juristisch bzw. notariell abzuklären und schriftlich festzuhalten. Um Erb- und Eigentumsfragen sowie die Absicherung der finanziellen Risiken und Aufwendungen jedes Kreditnehmers im Falle einer Trennung oder eines Todesfalls fair und nach eigenen Wünschen zu regeln, ist ein gemeinsamer Grundbucheintrag zu empfehlen.

Tipp: Lasst eure Eigenkapitalanteile als konkrete Bruchteile im Grundbuch eintragen (z. B. ½ zu ½ oder 70/30). So sind die Eigentumsverhältnisse später eindeutig und streitfrei.

Die Vereinbarung eines Partnerschaftsvertrags

Selbst wenn ein gemeinsamer Kredit aufgenommen und ein gemeinsamer Grundbucheintrag erfolgt, kann ein zusätzlicher notarieller Partnerschaftsvertrag sinnvoll sein. Der Partnerschaftsvertrag kann alle Eigenkapitalleistungen dokumentieren und für den Fall einer Trennung die Auszahlungs- bzw. Abfindungssummen regeln. Darüber hinaus regelt der Vertrag, wer bei einer Trennung in der Immobilie weiter wohnen darf. Letztlich sorgt der Partnerschaftsvertrag bei einem Trennungs- oder Todesfallszenario für eine klare und im Vorfeld bestimmte finanzielle Regulierung bzw. einwandfreie wohnrechtliche Verhältnisse. Sofern sich im Laufe einer Immobilienfinanzierung die finanziellen oder wohnrechtlichen Belange ändern, ist ein Partnerschaftsvertrag beim Notar jederzeit anpassbar.

Bei unverheirateten Paaren – was passiert bei einer Trennung?

Kein Paar denkt beim Traum von den eigenen vier Wänden an eine Trennung. Den Fall der Fälle durchzusprechen ist aber unbedingt notwendig, um sich langjährige Strapazen und ungemütliche Szenarien zu ersparen. Vorausgesetzt, beide Partner stehen als Eigentümer im Grundbuch, verbleiben bei einer Trennung folgende Optionen:

• Einer zieht aus und einer bleibt in der Immobilie
• Einer wird ausgezahlt (meist der Ausziehende, weil der Wohnbleibende den Wert der Immobilie behält)
• Beide ziehen aus und verkaufen oder vermieten die Immobilie

Wer wen und in welcher Höhe auszahlt oder den Erlös eines Verkaufs erhält, sollte im Partnerschaftsvertrag dokumentiert sein. Wenn ihr euch nach einer Trennung nicht einigen könnt, kann jeder Miteigentümer eine Teilungsversteigerung beim Amtsgericht beantragen.

Bei unverheirateten Paaren – was passiert bei einem Todesfall?

Anders als bei verheirateten Paaren ist im Todesfall der hinterbliebene Partner nicht automatisch erbberechtigt. Ohne zusätzliches Testament greift bei einem unverheirateten Verstorbenen die gesetzliche Erbfolge (Kinder, Eltern, Geschwister). Ist der Hinterbliebene weder im Grundbuch eingetragen noch als Erbe eingesetzt, können die Erben als neue Eigentümer verlangen, dass er die Immobilie räumt – einen automatischen Schutz wie unter Ehegatten gibt es nicht. Sind beide Partner im Grundbuch eingetragen oder ist die Immobilie dem Hinterbliebenen testamentarisch vermacht, können nahe Angehörige des Verstorbenen (etwa Kinder oder Eltern) trotzdem einen Pflichtteil verlangen. Mit einem im Grundbuch eingetragenen lebenslangen Wohnrecht lässt sich der hinterbliebene Partner zusätzlich absichern. An diese komplizierten Szenarien möchten die Wenigsten denken. Es zeigt aber, wie hilfreich ein gemeinsamer Grundbucheintrag und ein dazugehöriger Partnerschaftsvertrag bei unverheirateten Paaren sein können.

Tipp: Denk an die Erbschaftsteuer: Unverheiratete haben nur einen Freibetrag von 20.000 € (Ehegatten: 500.000 €). Ein Testament und ein eingetragenes Wohnrecht sichern den Partner zusätzlich ab.

Gut vorbereitet in die Baufinanzierung zu zweit

Unverheiratete Paare sind bei der Anschaffung und Durchführung der Baufinanzierung den Eheleuten weitgehend gleichgestellt – bei der Bonität zählt das gemeinsame Einkommen, nicht der Trauschein. Entscheidend ist, dass ihr die wichtigen Fragen vorab klärt: Wer bringt wie viel Eigenkapital ein, wer trägt die Raten und was passiert bei Trennung oder im Todesfall? Da hier deutlich weniger gesetzliche Automatismen greifen als bei Eheleuten, lohnen sich klare Absprachen. Haltet die Eigentumsverhältnisse passend im Grundbuch fest und sichert die besprochenen Regelungen zusätzlich in einem notariellen Partnerschaftsvertrag ab. So vermeidet ihr spätere Streitigkeiten und steht von Anfang an auf einer soliden Grundlage. Wenn ihr eure gemeinsame Finanzierung plant, begleiten wir dich bei HypoNord gern dabei, die passende Lösung für euch zu finden.

FAQ

• Können unverheiratete Paare gemeinsam eine Baufinanzierung bekommen?

  Ja, problemlos. Für die Bank zählt nicht der Familienstand, sondern die Bonität. Zwei Kreditnehmer bedeuten in der Regel mehr Einkommen und damit mehr Sicherheit – oft sogar bessere Konditionen als bei nur einem Antragsteller.

• Wer ist Eigentümer, wenn nur einer im Grundbuch steht?

  Allein der im Grundbuch eingetragene Partner ist rechtlich Eigentümer. Wer die Rate zahlt oder Eigenkapital eingebracht hat, ändert daran nichts. Für gemeinsames Eigentum müssen beide Partner mit ihren Anteilen im Grundbuch stehen.

• Was passiert mit der Immobilie bei einer Trennung?

  Stehen beide im Grundbuch, könnt ihr euch einigen: Einer bleibt und zahlt den anderen aus, oder ihr verkauft bzw. vermietet die Immobilie. Kommt keine Einigung zustande, kann jeder Miteigentümer eine Teilungsversteigerung beantragen.

• Erbt der unverheiratete Partner automatisch?

  Nein. Ohne Testament greift die gesetzliche Erbfolge zugunsten der Verwandten (Kinder, Eltern, Geschwister). Der unverheiratete Partner geht leer aus, wenn er nicht testamentarisch bedacht oder als Miteigentümer im Grundbuch eingetragen ist.

• Warum ist ein Partnerschaftsvertrag sinnvoll?

  Er hält Eigenkapitalanteile, Auszahlungen und Wohnrechte für den Trennungs- oder Todesfall verbindlich fest. So vermeidet ihr spätere Streitigkeiten und schafft klare Verhältnisse. Beim Notar lässt sich der Vertrag jederzeit anpassen.

• Wie hoch ist der Erbschaftsteuer-Freibetrag für unverheiratete Partner?

  Nur 20.000 € – verheiratete Paare haben dagegen 500.000 €. Schon bei mittleren Immobilienwerten kann dadurch eine spürbare Steuerlast entstehen. Ein Testament oder ein eingetragenes Wohnrecht können den hinterbliebenen Partner zusätzlich absichern.