Baufinanzierung – was passiert bei einer Trennung?

Ein gemeinsamer Immobilienkauf ist ein großer Schritt, der meist in glücklichen Zeiten erfolgt – niemand denkt dabei an eine Trennung. Jeder bringt sein Erspartes als Eigenkapital ein, beide Einkommen werden addiert, um zu prüfen, ob die Darlehensrate bezahlbar ist. Wer zusammen kauft, finanziert im Regelfall auch zusammen. Doch manchmal hat das Leben andere Pläne: Kommt es zur Trennung oder Scheidung, stellt sich schnell die Frage, wie es mit der Immobilie weitergeht und was aus dem gemeinsamen Hauskredit wird. Die gute Nachricht vorweg – ein Verkauf ist nur eine von mehreren Möglichkeiten. In diesem Beitrag zeigen wir dir, welche Wege es nach einer Trennung gibt.

Verkaufen und das Darlehen ablösen – die häufigste erste Reaktion

Der erste Gedanke ist oft: Das Haus oder die Wohnung muss verkauft werden. Schließlich war alles auf zwei Darlehensnehmer abgestimmt – wie soll das einer allein schaffen? Die Rate erscheint zu hoch, und im schlimmsten Fall will der Partner ausgezahlt werden, wofür aktuell gar kein Geld da ist. Schnell kommt es dann zum Verkauf, das bestehende Darlehen wird abgelöst, und für die vorzeitige Rückzahlung verlangt die Bank in der Regel eine Vorfälligkeitsentschädigung. Eine Ausnahme gibt es allerdings: Läuft dein Darlehen bereits seit mehr als zehn Jahren, kannst du es nach § 489 BGB mit sechsmonatiger Frist ohne Vorfälligkeitsentschädigung kündigen.

So naheliegend der Verkauf wirkt – eine Immobilie ist nicht nur etwas Finanzielles, sondern auch etwas Emotionales. Erinnerungen hängen daran, ebenso das soziale Umfeld und das Gefühl, zu Hause zu sein. Bevor du dich also vorschnell für den Verkauf entscheidest, lohnt sich der Blick auf die Alternativen.

Tipp: Hol dir vor einem Verkauf eine Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung ein. Je nach Restlaufzeit und Zinsbindung kann sie mehrere Tausend Euro betragen – oder ganz entfallen.

Die Immobilie allein weiterfinanzieren – mit Schuldhaftentlassung

Der Gedanke, die Wohnung oder das Haus allein zu halten, ist gar nicht abwegig. In diesem Fall beantragst du bei der Bank eine sogenannte Schuldhaftentlassung: Die Baufinanzierung wird auf die Person umgeschrieben, die die Immobilie behalten möchte, und im Gegenzug werden auch die Eigentumsverhältnisse angepasst. Die Bank prüft dabei, ob das verbleibende Einkommen die Rate allein trägt.

Ist die Rate für ein einzelnes Einkommen zu hoch, lässt sich häufig ein Tilgungssatzwechsel vereinbaren, um die monatliche Belastung zu senken. Stimmt deine Bank der Schuldhaftentlassung oder der Tilgungsreduzierung nicht zu, kannst du prüfen lassen, ob eine Umschuldung zu einem anderen Anbieter in Frage kommt. So bleibt die Immobilie in deinem Besitz, ohne dass du sie unter Zeitdruck verkaufen musst.

Den Partner auszahlen – und die Ablöse mitfinanzieren

Möchte dein Partner ausgezahlt werden, ist das kein Grund zur Panik. In vielen Fällen ist bereits ein Teil der Finanzierung getilgt oder die Immobilie hat an Wert gewonnen – daraus ergibt sich der Betrag, der dem ausziehenden Partner zusteht. Diese Auszahlung kannst du in der Regel ebenfalls finanzieren oder direkt in eine Umschuldung integrieren, sodass für dich nur eine monatliche Rate übrig bleibt. Wichtig ist, dass ihr euch über den Wert der Immobilie und die Höhe der Auszahlung einig seid – am besten auf Basis einer neutralen Wertermittlung.

Tipp: Lass den Immobilienwert vor der Auszahlung unabhängig ermitteln. Das schafft eine faire Grundlage und verhindert Streit darüber, wie hoch die Ablösesumme für den ausziehenden Partner ist.

Vor dem Verkauf lohnt sich die Beratung

Eine Trennung ist belastend genug – die Immobilie muss dabei nicht zwangsläufig auf der Strecke bleiben. Bevor du eine so weitreichende Entscheidung wie einen Verkauf triffst, ist eine Beratung über die Möglichkeit einer alleinigen Finanzierung in jedem Fall empfehlenswert, denn häufig finden sich Lösungen, an die im ersten Moment niemand denkt. Können sich beide Seiten dagegen gar nicht einigen, droht im Extremfall eine Teilungsversteigerung – auch deshalb lohnt es sich, früh das Gespräch zu suchen. Wir bei HypoNord prüfen gemeinsam mit dir, welcher Weg in deiner Situation der beste ist.

FAQ

• Was passiert mit dem gemeinsamen Hauskredit bei einer Trennung?

  Der Kredit läuft zunächst unverändert weiter – eine Trennung entlässt niemanden automatisch aus der Haftung. Ihr habt aber mehrere Optionen: verkaufen und ablösen, dass einer übernimmt oder den Partner auszahlen. Welcher Weg passt, hängt von Einkommen, Restschuld und Immobilienwert ab.

• Muss die Immobilie bei einer Trennung verkauft werden?

  Nein. Der Verkauf ist nur eine von mehreren Möglichkeiten. Oft kann ein Partner die Immobilie über eine Schuldhaftentlassung allein weiterfinanzieren oder den anderen auszahlen. Eine Beratung zeigt, was finanziell tragbar ist.

• Was ist eine Schuldhaftentlassung?

  Bei einer Schuldhaftentlassung entlässt die Bank einen der beiden Darlehensnehmer aus dem Vertrag. Die Finanzierung läuft dann allein auf den verbleibenden Partner weiter. Die Bank stimmt zu, wenn dessen Einkommen die Rate ausreichend absichert.

• Fällt bei vorzeitiger Ablösung eine Vorfälligkeitsentschädigung an?

  In der Regel ja: Bei einer vorzeitigen Rückzahlung während der Zinsbindung verlangt die Bank eine Entschädigung für die entgangenen Zinsen. Läuft dein Darlehen aber bereits länger als zehn Jahre, kannst du es nach § 489 BGB ohne Vorfälligkeitsentschädigung kündigen.

• Kann ich meinen Partner auszahlen und das finanzieren?

  Ja. Ist bereits ein Teil getilgt oder die Immobilie im Wert gestiegen, lässt sich die Auszahlung an den ausziehenden Partner häufig mitfinanzieren – oder direkt in eine Umschuldung integrieren. Grundlage sollte eine neutrale Wertermittlung sein.

• Was passiert, wenn wir uns nicht einigen können?

  Können sich beide Eigentümer nicht einigen, kann jeder von ihnen eine Teilungsversteigerung beim Amtsgericht beantragen. Dabei wird die Immobilie zwangsweise versteigert – meist mit finanziellen Nachteilen. Eine frühzeitige Einigung oder Beratung ist daher fast immer die bessere Lösung.