Corona und der Immobilienmarkt: Was von der Pandemie geblieben ist

Wer 2021 ein Haus gesucht hat, erinnert sich vermutlich an Besichtigungen mit Maske, an Bieterrunden, in denen der Angebotspreis nur der Ausgangspunkt war, und an Bauzinsen, über die man heute nur noch staunen kann. Fünf Jahre später ist von dieser Stimmung wenig übrig – und trotzdem prägt die Pandemie den Markt bis heute, nur eben anders, als damals alle vermutet hatten. Wir schauen zurück auf die Jahre, in denen sich alles überschlug, und sortieren, welche Entwicklungen davon Bestand haben und welche längst überholt sind. Denn für deine Finanzierung zählt beides.

2020 bis 2022: Als billiges Geld auf knappes Angebot traf

Zu Beginn der Pandemie rechneten viele mit einem Einbruch am Immobilienmarkt. Eingetreten ist das Gegenteil. Während die Wirtschaftsleistung 2020 deutlich schrumpfte, stiegen die Wohnimmobilienpreise im Jahresdurchschnitt um 7,8 Prozent, im Folgejahr sogar um 11,0 Prozent. Im Schlussquartal 2021 lag das Plus gegenüber dem Vorjahr bei 12,2 Prozent – der stärkste Anstieg, den das Statistische Bundesamt seit Beginn seiner Zeitreihe im Jahr 2000 gemessen hat.

Dahinter standen zwei Kräfte, die sich gegenseitig verstärkten. Zum einen drückten die Notenbanken die Zinsen auf ein historisches Tief: Zehnjährige Baufinanzierungen waren zeitweise für weniger als ein Prozent zu haben, wodurch sich selbst hohe Kaufpreise in eine erträgliche Monatsrate übersetzen ließen. Zum anderen veränderte das Homeoffice die Ansprüche an die eigenen vier Wände. Wer plötzlich am Küchentisch arbeitete, wollte ein Zimmer mehr, einen Garten oder wenigstens einen Balkon.

Besonders auffällig war die räumliche Verschiebung. In dünn besiedelten ländlichen Kreisen verteuerten sich Ein- und Zweifamilienhäuser zeitweise um fast 16 Prozent binnen eines Jahres, während Eigentumswohnungen dort ähnlich stark zulegten. Lagen, die zuvor als abgelegen galten, rückten in den Fokus, weil der tägliche Arbeitsweg an Bedeutung verlor. Was damals als dauerhafte Landflucht in die andere Richtung gedeutet wurde, erwies sich später als differenzierter – dazu gleich mehr.

Die Zinswende: Warum der Boom so abrupt endete

Im Frühjahr 2022 kippte die Lage innerhalb weniger Monate. Die Inflation zog nach dem russischen Angriff auf die Ukraine kräftig an, und die Europäische Zentralbank reagierte im Juli 2022 mit der ersten Leitzinserhöhung seit über einem Jahrzehnt. Neun weitere Schritte folgten, bis der wichtigste Leitzins im September 2023 bei 4,5 Prozent stand – ein Tempo, das es in der Geschichte der Währungsunion vorher nicht gegeben hatte.

Für Immobilienkäufer war die Wirkung dramatisch. Anfang 2022 lag der Zins für ein Darlehen mit zehnjähriger Bindung noch bei rund einem Prozent, Ende 2023 waren es über vier Prozent. In der Rate ausgedrückt heißt das: Dieselbe Darlehenssumme kostete plötzlich mehr als das Doppelte an monatlicher Belastung. Zahlreiche Kaufinteressenten, die kurz zuvor noch ein Budget im Kopf hatten, mussten ihre Pläne verkleinern oder ganz aufgeben.

Damit war die Sonderkonjunktur beendet. 2023 sanken die Wohnimmobilienpreise im Jahresdurchschnitt um 8,4 Prozent – der stärkste Rückgang, den die amtliche Statistik je erfasst hat. 2024 fiel das Minus mit 1,5 Prozent bereits deutlich milder aus, seit Sommer 2024 zeigen die Kurven wieder nach oben. Für 2025 weist das Statistische Bundesamt ein Plus von 3,2 Prozent aus, im ersten Quartal 2026 lag der Zuwachs bei 1,4 Prozent gegenüber dem Vorjahresquartal.

Tipp: Vergleiche beim Kauf nie den Kaufpreis mit dem Boomniveau von 2022, sondern rechne mit heutigen Zinsen und deiner tatsächlichen Rate.

Was die Pandemie dauerhaft verändert hat

Manche Entwicklungen aus dieser Zeit waren reine Momentaufnahmen und lösten sich mit dem Ende der Lockdowns wieder auf. Andere haben sich so fest im Markt verankert, dass sie heute niemand mehr als Pandemiefolge wahrnimmt – sie gelten schlicht als normal. Für die Bewertung einer Immobilie ist diese Unterscheidung wichtig, denn dauerhafte Nachfragetreiber stützen den Wert eines Objekts, kurzlebige Moden dagegen nicht. Diese fünf Punkte gehören eindeutig zur ersten Kategorie und prägen die Nachfrage bis heute:

• Homeoffice als Normalfall: Der Anteil der Beschäftigten, die zumindest teilweise von zu Hause arbeiten, liegt stabil bei etwa einem Viertel. Rückrufaktionen ins Büro bleiben Einzelfälle, und die Nachfrage nach einem abschirmbaren Arbeitsbereich ist geblieben.
• Grundriss vor Quadratmeterzahl: Gefragt sind Wohnungen, in denen sich eine ruhige Ecke für Videokonferenzen abtrennen lässt – ein zusätzliches kleines Zimmer schlägt heute oft mehr Fläche im Wohnbereich.
• Der Donut-Effekt: Kaufkraft und Alltag haben sich vom Zentrum an den Stadtrand verlagert. Das Umland profitiert davon dauerhaft, ohne dass die Großstädte ihre Anziehungskraft verloren hätten.
• Energieeffizienz als Preisfaktor: Zwischen den besten und den schlechtesten Energieklassen liegen inzwischen rund ein Viertel des Kaufpreises. Diese Spreizung entstand erst nach der Pandemie und ist geblieben.
• Digitale Abwicklung: Videoberatung, digitale Unterlagenübermittlung und Online-Terminvergabe waren 2020 eine Notlösung und sind heute Standard – auch bei uns.

Der Umlandeffekt verdient dabei eine Einordnung, weil er häufig missverstanden wird. Die Nachfrage nach gut angebundenen Randlagen ist tatsächlich hoch geblieben, aber sie hat die Städte nicht entleert. Wer heute im Umland kauft, tut das meist wegen des Preisunterschieds und nicht, weil er nie wieder ins Büro müsste. Entsprechend wichtig bleiben Bahnanbindung und Infrastruktur – Objekte ohne beides haben ihren Corona-Bonus längst wieder verloren.

Was von damals nicht mehr gilt

Genauso aufschlussreich ist der Blick auf die Ratschläge jener Jahre, die heute in die Irre führen. Der wohl häufigste lautete, man solle sich schnell entscheiden, bevor die Zinsen weiter steigen. Aus einer Phase historischer Tiefstände heraus war das nachvollziehbar, taugt aber nicht als Dauerregel. Inzwischen bewegen sich die Bauzinsen seit Monaten seitwärts, ein neuerlicher Sprung ist ebenso wenig ausgemacht wie eine Rückkehr zur Nullzinswelt. Zeitdruck ist heute ein schlechter Ratgeber – die Tragfähigkeit deiner Rate ist der bessere.

Auch das Thema Kurzarbeit, das 2020 viele Finanzierungen ins Wanken brachte, spielt kaum noch eine Rolle. Damals prüften Banken die Branche des Arbeitgebers besonders kritisch und verlangten teils höhere Eigenkapitalanteile. Heute ist die Bonitätsprüfung wieder normalisiert, dafür schauen Institute genauer auf den energetischen Zustand des Objekts. Die Vorsicht hat sich also verlagert – vom Arbeitsplatz zum Gebäude.

Und schließlich die Abwicklung: Verlängerte Bearbeitungszeiten, geschlossene Filialen oder Banken, die vorübergehend gar keine Anträge annahmen, gehören der Vergangenheit an. Was allerdings geblieben ist, sind die Materialkosten. Die Baupreise sind nach den Lieferkettenproblemen nie auf das Vorkrisenniveau zurückgekehrt, sondern steigen weiter moderat an. Für Bauherren bedeutet das: Der Kostenpuffer, der 2021 aus akuter Not empfohlen wurde, ist heute schlicht guter Standard.

Was du für deine Finanzierung daraus mitnimmst

Aus fünf Jahren Ausnahmezustand lassen sich einige Lehren ziehen, die unabhängig vom nächsten Zinsszenario tragen. Sie stammen nicht aus einer Prognose, sondern aus der Beobachtung dessen, was in dieser Zeit tatsächlich schiefgegangen ist – bei Käufern, die zu knapp kalkuliert hatten, ebenso wie bei solchen, die auf ein bestimmtes Zinsniveau gewettet haben. Der gemeinsame Nenner ist selten der Kaufpreis gewesen, sondern fast immer die Struktur der Finanzierung dahinter. Diese fünf Punkte solltest du deshalb bei jedem Vorhaben durchgehen:

• Rate vor Kaufpreis: Entscheidend ist nicht, ob ein Objekt im historischen Vergleich günstig wirkt, sondern ob die monatliche Belastung dauerhaft zu deinem Haushalt passt.
• Zinsbindung bewusst wählen: Wer 2021 kurz gebunden hat, steht heute vor einer unangenehmen Anschlussfinanzierung. Eine längere Bindung kostet etwas mehr, kauft aber Planungssicherheit.
• Anschlussfinanzierung früh angehen: Läuft deine Zinsbindung in den nächsten Jahren aus, lohnt der Blick auf ein Forward-Darlehen, mit dem sich die heutige Kondition im Voraus sichern lässt.
• Energetischen Zustand prüfen: Er beeinflusst Kaufpreis, Beleihungswert und Folgekosten gleichermaßen – und ist damit ein Finanzierungsthema, kein reines Bauthema.
• Puffer einplanen: Bauverzögerungen, Materialpreise und unerwartete Reparaturen gehören ins Budget, nicht in die Hoffnung.

Diese Punkte klingen unspektakulär, und genau das ist der Punkt. Die vergangenen Jahre haben gezeigt, dass sich Rahmenbedingungen schneller ändern können, als jede Prognose es vorhersagt. Wer seine Finanzierung so aufstellt, dass sie auch bei ungünstiger Entwicklung trägt, muss keine Marktphase fürchten – weder eine überhitzte noch eine schwache.

Tipp: Rechne deine Rate einmal mit einem um zwei Prozentpunkte höheren Anschlusszins durch – dieser Stresstest zeigt dir sofort, wie belastbar deine Planung ist.

Der Markt nach Corona hat sich normalisiert – deine Planung sollte es auch!

Die Pandemie hat den Immobilienmarkt kräftig durchgeschüttelt, aber der Ausnahmezustand ist vorbei. Was bleibt, sind veränderte Wohnwünsche, ein neues Zinsniveau und ein deutlich stärkerer Fokus auf die energetische Qualität von Gebäuden. Was geht, sind die Reflexe aus der Boomzeit: die Angst, etwas zu verpassen, und der Griff zur maximal möglichen Darlehenssumme. Heute lässt sich wieder in Ruhe rechnen, vergleichen und verhandeln – ein Luxus, den es 2021 schlicht nicht gab. Wenn du wissen möchtest, was dein Vorhaben unter den heutigen Bedingungen konkret bedeutet, rechnen wir es hier bei HypoNord gemeinsam durch. Melde dich gerne direkt bei uns für ein erstes, unverbindliches Gespräch.

FAQ

• Sind die Immobilienpreise nach Corona wieder gefallen?

  Ja, allerdings zeitversetzt und nicht wegen der Pandemie selbst, sondern wegen der anschließenden Zinswende. Nach dem Höchststand folgte der stärkste Preisrückgang seit Beginn der amtlichen Zeitreihe, bevor sich der Markt wieder gefangen hat. Inzwischen steigen die Preise erneut, wenn auch deutlich langsamer als in den Boomjahren.

• Waren Immobilien während der Pandemie teurer als heute?

  In manchen Regionen liegen die Preise weiterhin unter dem damaligen Höchststand, in anderen wurde er bereits wieder übertroffen. Entscheidend ist ohnehin die Gesamtbelastung: Weil die Finanzierungskosten heute erheblich über dem damaligen Niveau liegen, kann eine Immobilie trotz niedrigeren Kaufpreises in der monatlichen Rate teurer ausfallen.

• Wirkt sich Homeoffice noch auf die Immobiliennachfrage aus?

  Ja, der Effekt ist geblieben, wenn auch in abgeschwächter Form. Der Anteil der Beschäftigten mit zumindest teilweiser Heimarbeit hat sich auf einem stabilen Niveau eingependelt, und die Nachfrage nach einem abtrennbaren Arbeitsbereich ist entsprechend dauerhaft. Vollständige Rückkehrpflichten ins Büro sind die Ausnahme geblieben.

• Lohnt sich der Kauf im Umland weiterhin?

  Häufig ja, aber nicht automatisch. Der Preisunterschied zur Kernstadt ist meist deutlich, dafür fallen Pendelkosten und Zeitaufwand an, die in dieselbe Rechnung gehören. Entscheidend ist die Anbindung: Lagen ohne verlässlichen Nahverkehr haben ihren Nachfrageschub aus der Pandemiezeit inzwischen wieder eingebüßt.

• Prüfen Banken meinen Arbeitgeber noch so kritisch wie damals?

  Nein, die besonders strenge Betrachtung einzelner Branchen war eine Reaktion auf die damalige Unsicherheit und ist weitgehend entfallen. Geprüft werden weiterhin die Dauerhaftigkeit deines Einkommens und die Haushaltsrechnung insgesamt. Deutlich genauer als früher schauen Institute heute dagegen auf den energetischen Zustand der Immobilie.

• Kommen die niedrigen Zinsen von damals zurück?

  Für wahrscheinlich hält das derzeit kaum ein Marktbeobachter, weil die damalige Konstellation aus Nullzinspolitik und Anleihekäufen eine Ausnahmesituation war. Realistischer ist eine Bewegung innerhalb des heutigen Korridors, mit Ausschlägen nach oben und unten. Deine Planung sollte deshalb nicht auf einer Zinshoffnung beruhen, sondern auf einer tragfähigen Rate.