Das Vorkaufsrecht bei Immobilien – so funktioniert es

Beim Vorkaufsrecht handelt es sich um eine vorgelagerte Berechtigung, die den Erwerb einer bestimmten Immobilie ermöglicht. Während sich für den Berechtigten die Chance eröffnet, zu einem späteren Zeitpunkt selbst Eigentümer zu werden, bedeutet das Recht für den bisherigen Eigentümer eine echte Belastung. Doch wer erhält überhaupt ein Vorkaufsrecht, welche Formen gibt es und wie läuft die rechtliche Umsetzung ab? In diesem Beitrag gehen wir genauer auf das Vorkaufsrecht ein und zeigen dir, worauf du achten solltest.

Was ist das Vorkaufsrecht und was bewirkt es?

Gilt für eine Immobilie ein Vorkaufsrecht, ist beim Verkauf ein Zwischenschritt nötig, bevor der Kauf mit dem Wunschkäufer abgeschlossen werden kann. Der Vorkaufsberechtigte – häufig der bisherige Mieter – darf die Immobilie zu identischen Bedingungen selbst erwerben und sich so das Eigentum sichern. Dafür muss der bisherige Eigentümer den geschlossenen Kaufvertrag dem Berechtigten vorlegen, damit dieser zu denselben Konditionen eintreten kann. Erst wenn der Berechtigte verzichtet, kann an den ursprünglichen Interessenten verkauft werden.

Wem ein Vorkaufsrecht zusteht, hängt von der jeweiligen rechtlichen Beziehung ab – die verschiedenen Arten schauen wir uns gleich genauer an. Gerade beim gesetzlichen Mietervorkaufsrecht steht der Schutzgedanke im Vordergrund: Mieter sollen vor einem Verlust ihrer Wohnung durch Umwandlung und Spekulation bewahrt werden. Neben Privatpersonen können aber auch Gemeinden ein Vorkaufsrecht besitzen, um Einfluss auf die Entwicklung ihrer Stadt zu nehmen.

Die verschiedenen Arten des Vorkaufsrechts

Bei Immobilien werden im Wesentlichen drei Formen des Vorkaufsrechts unterschieden, die sich in ihrer rechtlichen Wirkung deutlich voneinander abgrenzen:

Schuldrechtliches (vertragliches) Vorkaufsrecht: Es beruht auf einer vertraglichen Vereinbarung zwischen Eigentümer und Berechtigtem und ist in den §§ 463 ff. BGB geregelt. Anwendbar ist es nicht nur auf Immobilien, sondern auch auf bewegliche Sachen wie Fahrzeuge oder Kunstgegenstände. Anders als das dingliche Recht wird es nicht ins Grundbuch eingetragen, sondern wirkt nur zwischen den Vertragsparteien – verkauft der Eigentümer pflichtwidrig an einen Dritten, bleibt dem Berechtigten daher in der Regel nur ein Schadensersatzanspruch. Bei Grundstücken muss die Vereinbarung notariell beurkundet werden.

Dingliches Vorkaufsrecht: Diese Form wird nach den §§ 1094 ff. BGB an einem Grundstück bestellt und in Abteilung II des Grundbuchs eingetragen. Durch die Eintragung wirkt das Recht gegenüber jedem späteren Erwerber: Ein Interessent kann grundsätzlich nicht Eigentümer werden, ohne dass der Kaufvertrag zuvor dem Vorkaufsberechtigten vorgelegt wurde. Für den bisherigen Eigentümer bedeutet das eine spürbare Belastung, da er nur unter Beachtung dieses Rechts verkaufen kann. Es ist damit die stärkste Form des Vorkaufsrechts.

Gesetzliches und öffentlich-rechtliches Vorkaufsrecht: Diese Rechte entstehen unmittelbar aus dem Gesetz. Das bekannteste Beispiel ist das Mietervorkaufsrecht nach § 577 BGB, hinzu kommt das Vorkaufsrecht von Miterben nach § 2034 BGB, wenn ein Miterbe seinen Erbteil an einen Dritten verkauft. Daneben können Gemeinden nach den §§ 24 ff. Baugesetzbuch (BauGB) ein öffentlich-rechtliches Vorkaufsrecht ausüben, um stadtplanerische Ziele zu verfolgen. Solche gesetzlichen Rechte müssen nicht noch vereinbart werden – sie greifen automatisch, sobald ihre Voraussetzungen vorliegen.

Tipp: Ob ein dingliches Vorkaufsrecht besteht, erkennst du an Abteilung II des Grundbuchs. Ein Blick ins Grundbuch vor dem Kauf schützt zuverlässig vor späteren Überraschungen.

Wie ein Vorkaufsrecht entsteht

Die beiden häufigsten Fälle bei Immobilien sind das Mieter- und das Miterben-Vorkaufsrecht. Das Mietervorkaufsrecht nach § 577 BGB entsteht allerdings nicht bei jedem Verkauf, sondern nur unter klaren Voraussetzungen: Die Wohnung muss erst nach Beginn deines Mietverhältnisses in Wohnungseigentum umgewandelt und anschließend erstmals an einen Dritten verkauft werden.

War die Wohnung bei deinem Einzug bereits eine Eigentumswohnung oder wird ein ganzes, nicht umgewandeltes Mehrfamilienhaus veräußert, besteht kein gesetzliches Vorkaufsrecht. Darüber hinaus können zwei Parteien ein Vorkaufsrecht jederzeit frei miteinander vereinbaren – bei Grundstücken muss ein solcher Vertrag stets notariell beurkundet werden, damit später eindeutig nachweisbar ist, wem das Recht zusteht.

Der Ablauf beim Immobilienverkauf trotz Vorkaufsrecht

Ein bestehendes Vorkaufsrecht schließt den Verkauf nicht von vornherein aus – verzichtet der Berechtigte, läuft alles wie geplant. Damit die Besonderheiten des Vorkaufs gewahrt bleiben, sind jedoch klare Schritte einzuhalten:

• Eigentümer und Erstkäufer schließen einen notariellen Kaufvertrag.
• Der vollständige Inhalt dieses Vertrags wird dem Vorkaufsberechtigten mitgeteilt.
• Der Berechtigte kann nun innerhalb der Frist zu exakt denselben Konditionen eintreten.
• Übt er das Recht aus, kommt der Kauf zwischen ihm und dem Eigentümer zustande, während der Vertrag mit dem Dritten gegenstandslos wird.

Übergeht der Eigentümer ein bestehendes Vorkaufsrecht und verkauft ohne Mitteilung, kann der Berechtigte Schadensersatz verlangen. Für Verkäufer ist es deshalb wichtig, mögliche Rechtsbelastungen – etwa Einträge im Grundbuch oder ein Mietervorkaufsrecht – frühzeitig zu prüfen, um spätere Ansprüche von vornherein zu vermeiden.

Tipp: Als Mieter musst du dein Vorkaufsrecht nach § 577 BGB innerhalb von zwei Monaten ab Zugang der Mitteilung schriftlich gegenüber dem Verkäufer ausüben. Diese Frist ist eine Ausschlussfrist und lässt sich nachträglich nicht verlängern.

Wann das Vorkaufsrecht nicht greift

Nur weil ein Vorkaufsrecht grundsätzlich besteht, ist es im Ernstfall nicht automatisch wirksam. Voraussetzung ist immer ein echter Verkauf an einen Dritten. Kommt es stattdessen durch eine Schenkung oder einen Tausch zum Eigentumsübergang, wird der Berechtigte nicht in Stellung gebracht. Auch beim Verkauf eines Erbteils an gesetzliche Erben gelten Besonderheiten (§ 470 BGB), und beim Mietervorkaufsrecht entfällt das Recht, wenn der Vermieter an einen Familienangehörigen oder einen Angehörigen seines Haushalts verkauft.

Kommt es wegen Verschuldung zu einem unfreiwilligen Verkauf in der Zwangsversteigerung, ist das Vorkaufsrecht ebenfalls ausgeschlossen (§ 471 BGB) – eine Vollstreckungsversteigerung setzt sich also gegen ein bestehendes Vorkaufsrecht durch. Die einfachste Möglichkeit, ein Vorkaufsrecht aus dem Weg zu räumen, bleibt schließlich der Verzicht des Berechtigten. Da nicht jeder ohnehin einen Erwerb plant, ist dieser Verzicht in der Praxis häufig die unkomplizierteste Lösung.

Gut vorbereitet rund um Kauf und Finanzierung

Auch wenn ein Vorkaufsrecht eine starke Rechtsposition ist, bleibt für Eigentümer in vielen Fällen Spielraum zum Verkauf – etwa an nahe Angehörige, bei dem das Mietervorkaufsrecht nach § 577 BGB entfällt. Weil die Details jedoch komplex sind und schon kleine Formfehler teuer werden können, solltest du dich zur konkreten Gestaltung juristisch beraten lassen. Für alle Fragen rund um die passende Immobilienfinanzierung stehen wir dir bei HypoNord zur Seite und beziehen auch besondere Konstellationen wie ein Vorkaufsrecht von Anfang an in deine Planung mit ein.

FAQ

• Was ist ein Vorkaufsrecht bei Immobilien?

  Ein Vorkaufsrecht erlaubt einer berechtigten Person, eine Immobilie zu denselben Bedingungen zu kaufen, die der Eigentümer bereits mit einem Dritten vereinbart hat. Dafür muss der Eigentümer den Kaufvertrag dem Berechtigten vorlegen. Erst wenn dieser verzichtet, kann an den Dritten verkauft werden.

• Welche Arten von Vorkaufsrechten gibt es?

  Man unterscheidet das schuldrechtliche (vertragliche) Vorkaufsrecht nach §§ 463 ff. BGB, das dingliche, im Grundbuch eingetragene Vorkaufsrecht nach §§ 1094 ff. BGB und die gesetzlichen Rechte – etwa das Mietervorkaufsrecht nach § 577 BGB sowie das kommunale Vorkaufsrecht der Gemeinden nach dem Baugesetzbuch.

• Wann hat ein Mieter ein Vorkaufsrecht?

  Nur dann, wenn die Wohnung nach Beginn des Mietverhältnisses in Wohnungseigentum umgewandelt und anschließend erstmals an einen Dritten verkauft wird (§ 577 BGB). War die Wohnung beim Einzug bereits eine Eigentumswohnung, besteht kein gesetzliches Vorkaufsrecht.

• Wie lange habe ich Zeit, das Vorkaufsrecht auszuüben?

  Beim Mietervorkaufsrecht beträgt die Frist zwei Monate ab Zugang der Mitteilung über den Kaufvertrag. Die Ausübung erfolgt schriftlich gegenüber dem Verkäufer. Die Frist ist eine Ausschlussfrist und kann nicht verlängert werden.

• In welchen Fällen greift das Vorkaufsrecht nicht?

  Es setzt immer einen echten Verkauf an einen Dritten voraus. Bei Schenkung, Tausch, Zwangsversteigerung oder Verkauf an Familienangehörige greift es daher nicht. Auch ein Verzicht des Berechtigten lässt das Recht entfallen.

• Was passiert, wenn ein Vorkaufsrecht übergangen wird?

  Verkauft der Eigentümer, ohne den Berechtigten zu informieren, kann dieser Schadensersatz verlangen. Ein dingliches, im Grundbuch gesichertes Vorkaufsrecht wirkt zudem gegenüber dem neuen Eigentümer, während beim schuldrechtlichen Recht meist nur der Schadensersatz bleibt.