Erbschaft bei Immobilien – die wichtigsten Besonderheiten

Eine Immobilie zu erben ist für viele mit Emotionen verbunden – zugleich stellt sie Erben vor zahlreiche rechtliche und finanzielle Fragen, die oft unter Zeitdruck zu klären sind. Ob sich die Annahme lohnt, wie du ins Grundbuch kommst, was bei mehreren Erben gilt und ob Erbschaftsteuer anfällt, entscheidet maßgeblich darüber, ob das Erbe am Ende ein Gewinn oder eine Belastung wird. Doch was genau ist hinsichtlich der Erbschaft bei einer Immobilie zu achten? In diesem Beitrag zeigen wir dir die wichtigsten Besonderheiten rund um die geerbte Immobilie – von der Frist zur Ausschlagung bis zur Steuerbefreiung fürs erste Familienheim.

Erbschaft annehmen oder ausschlagen?

Anders als viele denken, musst du eine Erbschaft nicht aktiv annehmen: Sie fällt dir mit dem Todesfall automatisch zu (§ 1942 BGB). Willst du sie nicht, musst du sie aktiv ausschlagen – und dafür bleibt wenig Zeit. Ab dem Zeitpunkt, an dem du von der Erbschaft erfährst, hast du nur sechs Wochen, um sie beim Nachlassgericht auszuschlagen (§ 1944 BGB). Lässt du diese Frist verstreichen, gilt die Erbschaft als angenommen – samt aller Schulden. Weil ein Nachlass fast immer aus mehr als nur der Immobilie besteht, solltest du die Entscheidung stets auf das gesamte Erbe beziehen. Eine Ausschlagung ist vor allem in diesen Fällen sinnvoll:

• Überschuldung: War der Erblasser hoch verschuldet, übernimmst du mit der Annahme auch seine Schulden – hier schützt dich die Ausschlagung.
• Hoher Sanierungsstau: Wenn die Immobilie umfangreiche, teure Sanierungen erfordert, die du nicht stemmen kannst, kann der Verzicht die bessere Wahl sein.
• Eigene Privatinsolvenz: Befindest du dich selbst in der Insolvenz, fällt das Erbe sonst in die Insolvenzmasse – die Ausschlagung verhindert das.

Die Ausschlagung erklärst du vor dem Nachlassgericht; die Kosten richten sich nach dem Nachlasswert und liegen bei einem überschuldeten Nachlass bei rund 30 Euro. Bist du dir über die Schuldenlage unsicher, musst du nicht zwingend ausschlagen: Du kannst das Erbe annehmen und deine Haftung über eine Nachlassverwaltung oder eine Nachlassinsolvenz auf den Nachlass beschränken, sodass dein eigenes Vermögen geschützt bleibt.

So wirst du als Erbe im Grundbuch eingetragen

Entscheidest du dich für die Immobilie, musst du dich als neuer Eigentümer ins Grundbuch eintragen lassen – die sogenannte Grundbuchberichtigung. Als Nachweis genügt ein notarielles Testament samt Eröffnungsniederschrift oder ein Erbvertrag; einen Erbschein brauchst du in diesem Fall nicht. Nur bei einem handschriftlichen Testament verlangt das Grundbuchamt in der Regel einen Erbschein, dessen Beantragung zusätzliche, vom Nachlasswert abhängige Kosten verursacht. Die Eintragung selbst solltest du nicht auf die lange Bank schieben, denn hier gibt es einen wichtigen Kostenvorteil.

Tipp: Lass die Grundbuchberichtigung innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall vornehmen – dann ist sie für dich gebührenfrei. Wer diese Frist verstreichen lässt, zahlt die regulären Grundbuchgebühren.

Immobilie mit mehreren Erben: die Erbengemeinschaft

Häufig erbst du nicht allein, sondern bildest mit anderen eine Erbengemeinschaft – und gerade bei Immobilien führt das oft zu Konflikten. Sind sich alle einig, gibt es mehrere Wege: Ihr verkauft die Immobilie und teilt den Erlös nach euren Anteilen, einer der Erben übernimmt sie und zahlt die anderen aus, oder ihr behaltet und vermietet sie gemeinsam. Voraussetzung für eine reibungslose Lösung ist allerdings, dass wirklich alle mitziehen.

Findet ihr keine Einigung, etwa weil mehrere Miterben die Immobilie für sich beanspruchen, kann jeder Miterbe die Auseinandersetzung der Erbengemeinschaft verlangen. Am Ende steht dann meist die Teilungsversteigerung beim Amtsgericht, bei der die Immobilie zwangsversteigert und der Erlös aufgeteilt wird. Weil dabei häufig nur ein unterdurchschnittlicher Preis erzielt wird, ist sie für alle Beteiligten in der Regel die schlechteste Lösung – eine gütliche Einigung lohnt sich fast immer.

Erbschaftsteuer: Freibeträge und das Familienheim

Ob und wie viel Erbschaftsteuer anfällt, hängt vom Wert der Immobilie und vom Verwandtschaftsverhältnis ab. Jedem Erben steht ein persönlicher Freibetrag zu, der sich auf den gesamten Erwerb bezieht – nicht nur auf die Immobilie. Er reicht von 500.000 Euro für Ehegatten über 400.000 Euro für Kinder bis zu nur 20.000 Euro für entfernte oder nicht verwandte Erben. Je enger die Verwandtschaft, desto höher der Freibetrag und desto niedriger der Steuersatz.

Besonders wertvoll ist die Steuerbefreiung fürs Familienheim (§ 13 ErbStG): Erbst du die selbstgenutzte Wohnimmobilie des Verstorbenen, bleibt sie unabhängig vom Wert steuerfrei – vorausgesetzt, du ziehst zeitnah selbst ein und bewohnst sie mindestens zehn Jahre lang. Für Ehegatten gilt dabei keine Größengrenze; erben Kinder, ist die Befreiung auf 200 Quadratmeter Wohnfläche begrenzt, und der darüber liegende Teil wird anteilig besteuert. Gibst du die Selbstnutzung innerhalb der zehn Jahre ohne zwingenden Grund auf, entfällt die Befreiung rückwirkend.

Tipp: Die Familienheim-Befreiung setzt voraus, dass du unverzüglich – in der Regel innerhalb von sechs Monaten – selbst einziehst. Wer die Immobilie stattdessen vermietet oder verkauft, verliert die Befreiung vollständig. Plane den Einzug also frühzeitig und dokumentiere mögliche Verzögerungen.

Weitere Kosten rund um die geerbte Immobilie

Neben der Erbschaftsteuer solltest du weitere Kosten im Blick behalten, die den Wert des Erbes spürbar schmälern können. Denn zwischen dem rechnerischen Immobilienwert und dem Betrag, der am Ende tatsächlich bei dir ankommt, können mehrere Tausend Euro liegen. Manche dieser Kosten fallen einmalig an, etwa für Gutachten oder den Verkauf, andere dauerhaft im laufenden Unterhalt der Immobilie. Wer sie von Anfang an einkalkuliert, vermeidet böse Überraschungen und kann die Immobilie realistisch bewerten:

• Spekulationssteuer: Verkaufst du die geerbte Immobilie, kann eine Steuer auf den Gewinn anfallen. Maßgeblich ist dabei der Kaufzeitpunkt des Erblassers – lag der Erwerb mehr als zehn Jahre zurück, bleibt der Verkauf steuerfrei (§ 23 EStG).
• Wertgutachten: Um den Immobilienwert genau zu bestimmen, ist oft ein Sachverständiger nötig, der je nach Umfang einige Hundert bis wenige Tausend Euro kostet.
• Laufende Kosten: Auch Grundsteuer, Versicherung, Strom, Gas und Wasser laufen weiter und können bei einer großen Immobilie monatlich erheblich ins Gewicht fallen.

Geerbte Immobilie – gut überlegt entscheiden

Ob eine geerbte Immobilie ein Glücksfall oder eine Last wird, entscheidet sich selten am emotionalen Wert, sondern an den nüchternen Zahlen – an Schulden, Sanierungsstau, Steuer und laufenden Kosten. Wer sie früh kennt, trifft die richtige Entscheidung und kann das Erbe in Ruhe antreten. Bei HypoNord unterstützen wir dich bei der finanziellen Seite: ob es um die Auszahlung von Miterben, die Finanzierung einer anstehenden Sanierung oder den Umgang mit einer Erbschaftsteuerlast geht – wir finden die Lösung, die zu deiner Situation passt.

FAQ

• Wie lange habe ich Zeit, eine Erbschaft auszuschlagen?

  Ab dem Zeitpunkt, an dem du von der Erbschaft erfährst, hast du sechs Wochen Zeit, sie beim Nachlassgericht auszuschlagen (§ 1944 BGB). Verstreicht diese Frist, gilt die Erbschaft automatisch als angenommen – und zwar samt aller Schulden des Erblassers. Nur wenn der Erblasser im Ausland lebte oder du dich bei Fristbeginn im Ausland aufhältst, verlängert sich die Frist auf sechs Monate. Prüfe deshalb möglichst früh den gesamten Nachlass.

• Brauche ich für die Grundbucheintragung einen Erbschein?

  Nicht in jedem Fall. Liegt ein notarielles Testament samt Eröffnungsniederschrift oder ein Erbvertrag vor, genügt dieser als Nachweis, und ein Erbschein ist nicht nötig. Nur bei einem handschriftlichen Testament verlangt das Grundbuchamt in der Regel einen Erbschein, dessen Beantragung zusätzliche, vom Nachlasswert abhängige Kosten verursacht. Die Eintragung selbst ist innerhalb von zwei Jahren gebührenfrei.

• Was passiert mit einer geerbten Immobilie bei mehreren Erben?

  Die Erben bilden gemeinsam eine Erbengemeinschaft und müssen sich über das weitere Vorgehen einigen. Möglich ist, die Immobilie zu verkaufen und den Erlös nach den Anteilen zu teilen, einen Erben auszuzahlen oder gemeinsam zu vermieten. Gelingt keine Einigung, kann jeder Miterbe die Auseinandersetzung verlangen, an deren Ende meist die Teilungsversteigerung steht. Diese führt allerdings häufig zu einem niedrigeren Preis.

• Muss ich für eine geerbte Immobilie Erbschaftsteuer zahlen?

  Das hängt vom Wert der Immobilie und vom Verwandtschaftsverhältnis ab. Jedem Erben steht ein persönlicher Freibetrag zwischen 20.000 und 500.000 Euro zu, der sich auf den gesamten Erwerb bezieht. Übersteigt der Wert diesen Freibetrag, fällt auf den übersteigenden Teil Erbschaftsteuer an. Greift jedoch die Familienheim-Befreiung, kann die Immobilie ganz steuerfrei bleiben.

• Wann bleibt das geerbte Familienheim steuerfrei?

  Steuerfrei bleibt es, wenn der Erblasser die Immobilie bis zuletzt selbst bewohnt hat und du zeitnah – meist innerhalb von sechs Monaten – selbst einziehst und sie mindestens zehn Jahre bewohnst (§ 13 ErbStG). Für Ehegatten gilt dabei keine Größengrenze, bei Kindern ist die Befreiung auf 200 Quadratmeter Wohnfläche begrenzt. Ziehst du vorher aus oder vermietest, entfällt die Befreiung rückwirkend.

• Zahle ich Steuern, wenn ich die geerbte Immobilie verkaufe?

  Möglicherweise, denn beim Verkauf kann eine Spekulationssteuer auf den Gewinn anfallen. Entscheidend ist dabei der Kaufzeitpunkt des Erblassers, nicht der Zeitpunkt des Erbfalls: Lag dessen Erwerb mehr als zehn Jahre zurück, bleibt der Verkauf für dich steuerfrei (§ 23 EStG). Andernfalls solltest du die mögliche Steuer vor einem schnellen Verkauf einkalkulieren.