Hausgeld – so hoch ist es bei der Eigentumswohnung

Du planst die Finanzierung einer Eigentumswohnung und möchtest kalkulieren, welche Zusatzkosten auf dich zukommen? Ein entscheidender Faktor ist dabei das Hausgeld, das bei Eigentumswohnungen Monat für Monat anfällt. Doch welche Leistungen erhältst du im Gegenzug, welcher Teil lässt sich überhaupt auf Mieter umlegen und welche Höhe ist normal? In diesem Beitrag werfen wir einen genauen Blick auf das Hausgeld als Kostenfaktor und erklären dir, wofür die Zahlung gut ist und worauf du bei deiner Finanzierung achten solltest.

Was genau ist Hausgeld und wann fällt es an?

Beim Hausgeld handelt es sich um eine monatliche Vorauszahlung, die jeder Wohnungseigentümer an die Verwaltung seiner Wohnanlage leistet. Damit werden die laufenden Kosten des Gemeinschaftseigentums finanziert – ähnlich wie die Nebenkostenvorauszahlung bei Mietern, allerdings deutlich umfassender. Lebst du selbst in der Wohnung, trägst du diese Kosten persönlich; vermietest du sie, kannst du einen Teil davon auf deine Mieter umlegen, aber eben nicht alles. Eine Wahl, ob du das Hausgeld zahlst, hast du als Eigentümer übrigens nicht – die Pflicht besteht unabhängig von Eigennutzung, Vermietung oder Leerstand.

Stößt du bei deiner Recherche auf den Begriff Wohngeld, solltest du genau hinschauen. Umgangssprachlich wird Wohngeld zwar manchmal synonym zum Hausgeld verwendet, offiziell ist Wohngeld jedoch eine staatliche Sozialleistung nach dem Wohngeldgesetz – also ein Zuschuss zu den Wohnkosten und gerade nicht die Zahlung an die Eigentümergemeinschaft. Verwechsle die beiden Begriffe bei deiner Kalkulation deshalb nicht miteinander. Ob und in welcher Höhe zusätzlich eine Rücklage gebildet wird, beschließt die Eigentümergemeinschaft.

Diese Bereiche gehören zum Hausgeld

Unter dem Hausgeld werden viele laufende Kosten des Gemeinschaftseigentums zusammengefasst. Ein Teil davon zählt zu den umlagefähigen Betriebskosten und lässt sich bei Vermietung – sofern der Mietvertrag dies vorsieht – an die Mieter weitergeben. Zu diesen klassischen Betriebskosten gehören typischerweise:

• Müllentsorgung sowie Wasser und Abwasser
• die zentralen Heizkosten der Anlage
• Hausmeister- und Gartenpflegedienste
• der Betrieb von Aufzug und gemeinschaftlich genutzten Kellerbereichen
• Winter- und Streudienst
• die Reinigung von Treppenhaus und Tiefgarage
• regelmäßige technische Wartungen
• die Wohngebäudeversicherung

Reicht das laufende Hausgeld bei größeren Instandhaltungen oder Sanierungen nicht aus, kann die Eigentümergemeinschaft eine Sonderumlage beschließen – etwa für einen neuen Dachstuhl oder ein neues Garagentor. Diese Sonderzahlungen sind allerdings reine Eigentümersache und lassen sich nicht auf die Mieter umlegen.

Diese Kosten gehören nicht zum umlagefähigen Hausgeld

So weitreichend der Begriff der Betriebskosten ist – nicht jeder Posten lässt sich auf die Mieter abwälzen. Das ist der wohl wichtigste Punkt für vermietende Eigentümer: Verwaltungskosten (Vergütung der Hausverwaltung, Kontoführung der Gemeinschaft) und die Erhaltungsrücklage – bis zur WEG-Reform 2020 als Instandhaltungsrücklage bezeichnet – sind nicht umlagefähig und bleiben beim Eigentümer. In der Praxis sind dadurch im Schnitt nur rund 60 Prozent des Hausgelds umlagefähig; bei einem Hausgeld von 400 Euro landen also grob etwa 240 Euro als Betriebskosten beim Mieter, der Rest trägst du selbst.

Ebenfalls nicht im Hausgeld enthalten sind deine individuellen Verbrauchs- und Anschlusskosten. Den Strom für die eigene Wohnung zahlst du selbst, genauso wie deinen privaten Anschluss für Internet und Telefonie. Auch der Rundfunkbeitrag – früher als GEZ-Gebühr bekannt – gehört nicht ins Hausgeld, sondern wird pro Wohnung direkt vom Beitragsservice erhoben. Kabel-TV-Kosten können zwar noch im Hausgeld auftauchen, wenn die Eigentümergemeinschaft einen entsprechenden Vertrag hat; seit dem Wegfall des Nebenkostenprivilegs im Juli 2024 dürfen vermietende Eigentümer diese aber nicht mehr automatisch auf ihre Mieter umlegen.

Tipp: Wirf vor dem Kauf einen Blick in den aktuellen Wirtschaftsplan und die letzten Hausgeldabrechnungen. So erkennst du, wie hoch der nicht umlagefähige Anteil ist und ob die Rücklage ausreichend gefüllt ist.

Wie hoch fällt das monatliche Hausgeld aus?

Eine pauschale Höhe lässt sich nur schwer festlegen, denn sie hängt vom individuellen Verbrauch, vor allem aber von Größe, Alter und Ausstattung der Anlage ab. Als grober Richtwert gilt ein Hausgeld von etwa 2,50 bis 4,50 Euro pro Quadratmeter und Monat. Je moderner und technischer eine Anlage ausgestattet ist – etwa mit Aufzug oder Tiefgarage –, desto höher fällt der Wartungs- und Verwaltungsaufwand aus, was sich direkt im Hausgeld niederschlägt.

Bei einer Wohnung mit 120 Quadratmetern solltest du also bereits in der Finanzierungsplanung mit grob 400 Euro im Monat rechnen. Plane hier lieber etwas großzügiger, denn ein verbrauchsabhängiger Teil des Hausgelds kann zum Jahreswechsel zu Nachzahlungen führen – bei steigenden Energiepreisen umso mehr. Vorsicht ist übrigens auch bei einem auffällig niedrigen Hausgeld geboten: Es kann ein Hinweis darauf sein, dass die Rücklage zu gering ist und später teure Sonderumlagen drohen.

Wie das Hausgeld festgelegt wird

Um die konkrete Festlegung kümmert sich zunächst die Verwaltung deiner Wohnanlage. Sie erstellt auf Basis der Vorjahreswerte und erwarteter Preissteigerungen einen Wirtschaftsplan, der die laufende Pflege und Bewirtschaftung ebenso berücksichtigt wie die Zuführung zur Erhaltungsrücklage. Die Kosten werden anschließend nach den Miteigentumsanteilen auf die einzelnen Wohnungen verteilt und in monatliche Beträge heruntergebrochen. Eine feste gesetzliche Formel für die Höhe der Rücklage gibt es nicht; die Verwaltung orientiert sich an Erfahrungswerten und am Zustand des Gebäudes. Im Rahmen der Eigentümerversammlung wird die Planung dann beschlossen.

Tipp: Bitte vor dem Kauf um die Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen. Daraus erkennst du, ob größere Sanierungen geplant sind, die dein Hausgeld bald spürbar erhöhen könnten.

Unsere Tipps für eine langfristige Finanzierung

Egal, ob du selbst einziehst oder vermietest – eine durchdachte Finanzierung ist entscheidend, und das Hausgeld gehört von Anfang an in diese Planung. Berücksichtige dabei nicht nur den umlagefähigen Anteil, sondern gerade auch die Kosten, die als Eigentümer bei dir bleiben, also Verwaltung und Erhaltungsrücklage. So vermeidest du, dass dein Finanzierungsmodell zu eng kalkuliert ist und unerwartete Posten dich später unter Druck setzen.

Solltest du bei der Festlegung deiner Finanzierung oder der Einschätzung der Zusatzkosten unsicher sein, schauen wir gemeinsam genau hin. So finden wir das für dich passende Angebot, bei dem auch Faktoren wie das Hausgeld von Beginn an eingeplant sind – damit die Immobilie nicht zur finanziellen Belastung wird.

Hausgeld als zweite Miete? So schlimm ist es nicht

Je nach Größe deiner Eigentumswohnung macht sich das Hausgeld durchaus bemerkbar, und auf den ersten Blick wirkt es wie eine zweite Miete. Tatsächlich gehen die Leistungen aber deutlich darüber hinaus: Hausmeisterservice, regelmäßige Reinigung, Müllentsorgung, Versicherung und nicht zuletzt die Rücklage für künftige Sanierungen wären beim Eigenheim allesamt aus eigener Tasche zu zahlen. Ein großer Teil des Hausgelds fließt damit direkt in den Werterhalt deiner Immobilie – eine reine Zusatzabgabe ist es also keineswegs. Wenn du es von Anfang an realistisch einplanst, behältst du deine Gesamtkosten sicher im Griff, und genau dabei unterstützen wir dich bei HypoNord gern.

FAQ

• Was ist Hausgeld?

  Das Hausgeld ist die monatliche Vorauszahlung, die jeder Wohnungseigentümer an die Eigentümergemeinschaft leistet. Damit werden die laufenden Kosten des Gemeinschaftseigentums sowie die Erhaltungsrücklage finanziert. Jeder Eigentümer zahlt es unabhängig davon, ob er selbst wohnt, vermietet oder die Wohnung leer steht.

• Ist Hausgeld dasselbe wie Wohngeld?

  Nein. Umgangssprachlich werden die Begriffe zwar oft gleichgesetzt, offiziell ist Wohngeld aber eine staatliche Sozialleistung nach dem Wohngeldgesetz. Das Hausgeld dagegen ist die Zahlung an die Eigentümergemeinschaft und hat damit nichts zu tun.

• Welcher Teil des Hausgelds ist auf Mieter umlegbar?

  Nur die umlagefähigen Betriebskosten nach der Betriebskostenverordnung, etwa Wasser, Heizung, Müll, Reinigung, Versicherung und Hausmeister. Verwaltungskosten und die Erhaltungsrücklage trägt der Eigentümer selbst. Im Schnitt sind rund 60 Prozent des Hausgelds umlagefähig.

• Wie hoch ist das Hausgeld im Durchschnitt?

  Als Richtwert gelten etwa 2,50 bis 4,50 Euro pro Quadratmeter und Monat. Für eine 120-Quadratmeter-Wohnung sind das grob 400 Euro. Ausstattung wie Aufzug oder Tiefgarage, Alter und Lage können den Betrag aber deutlich nach oben oder unten verschieben.

• Gehören Strom und Rundfunkbeitrag zum Hausgeld?

  Nein. Den Strom für deine Wohnung sowie deinen privaten Internet- und Telefonanschluss zahlst du selbst. Auch der Rundfunkbeitrag wird pro Wohnung direkt vom Beitragsservice erhoben und ist nicht Teil des Hausgelds.

• Warum ist ein sehr niedriges Hausgeld ein Warnsignal?

  Ein auffällig niedriges Hausgeld kann bedeuten, dass die Erhaltungsrücklage zu gering ausfällt. Steht dann eine größere Reparatur an, drohen teure Sonderumlagen von oft mehreren Tausend Euro. Ein Blick auf Rücklage und Wirtschaftsplan schützt vor solchen Überraschungen.