Mit Eigenkapital bei der Finanzierung sparen

Wer eine Immobilie kauft oder baut, steht früh vor der Frage, wie viel eigenes Geld er einbringen sollte. Anders als in der Niedrigzinsphase vergangener Jahre liegen die Bauzinsen inzwischen wieder spürbar höher – aktuell meist zwischen rund 3,5 und 4 Prozent. Gerade deshalb ist Eigenkapital so wertvoll wie lange nicht: Je mehr du einbringst, desto geringer ist das Risiko für die Bank, desto besser sind deine Zinsen und desto niedriger deine monatliche Rate. In diesem Beitrag erfährst du, wie viel Eigenkapital sinnvoll ist, was alles dazuzählt und wie du mit der richtigen Strategie bares Geld sparst.

Wie viel Eigenkapital ist sinnvoll?

Als grobe Faustregel gilt: Du solltest mindestens die Kaufnebenkosten aus eigenen Mitteln bezahlen können und idealerweise zusätzlich rund 20 Prozent des Kaufpreises einbringen. Die Nebenkosten machen je nach Bundesland etwa 10 bis 15 Prozent des Kaufpreises aus und umfassen die Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchgebühren sowie gegebenenfalls die Maklerprovision. Hinzu kommen oft weitere Ausgaben wie eine neue Küche, der Umzug oder erste Renovierungen, die ebenfalls aus Eigenkapital bezahlt werden sollten.

Manche Banken finanzieren eine Immobilie auch komplett, man spricht dann von einer Vollfinanzierung. Die Kaufnebenkosten sind darin aber in der Regel nicht enthalten und musst du selbst tragen. Eine Finanzierung ganz ohne Eigenkapital ist zwar im Einzelfall möglich, setzt jedoch ein hohes Einkommen voraus und ist spürbar teurer und riskanter – sie bleibt deshalb weiterhin die Ausnahme.

Die Vorteile von Eigenkapital auf einen Blick

Eigenkapital wirkt sich gleich an mehreren Stellen positiv auf deine Finanzierung aus – allen voran beim Zinssatz. Entscheidend ist dabei der sogenannte Beleihungsauslauf, also das Verhältnis von Darlehen zum Wert der Immobilie. Je weniger du im Verhältnis zum Immobilienwert finanzierst, desto geringer ist das Risiko für die Bank und desto günstiger wird in der Regel dein Zins. Direkt hier haben wir daher noch einmal für dich hervorgehoben, warum du eine Finanzierung mit Eigenkapital wählen solltest.

• Günstigere Zinsen: Bleibt dein Beleihungsauslauf niedrig – etwa unter 60 oder 80 Prozent –, bekommst du spürbar bessere Konditionen. Für hohe Beleihungen verlangen Banken dagegen Zinsaufschläge.
• Niedrigere Monatsrate: Mit mehr Eigenkapital sinkt die Darlehenssumme, und weil zugleich oft der Zinssatz geringer ausfällt, wird deine monatliche Rate gleich doppelt entlastet.
• Größere Bankenauswahl: Manche Institute setzen ein Mindestmaß an Eigenkapital voraus. Bringst du mehr mit, stehen dir mehr Anbieter und damit günstigere Angebote offen.
• Mehr Sicherheit bei der Anschlussfinanzierung: Wer von Beginn an mehr einbringt und tilgt, hat am Ende der Zinsbindung eine geringere Restschuld und kann eine mögliche Zinserhöhung deutlich leichter verkraften.

Tipp: Eine möglichst hohe Tilgung senkt dein Risiko zum Ende der Zinsbindung, weil du dann bereits viel abbezahlt hast. Nutze zudem vereinbarte Sondertilgungen, um die Restschuld weiter zu verringern.

Was alles zum Eigenkapital gehört

Eigenkapital ist mehr als nur das Guthaben auf dem Sparkonto. Tatsächlich zählen zahlreiche Vermögenswerte dazu, die du in die Finanzierung einbringen kannst. Die folgenden Bausteine solltest du dabei im Blick haben, wenn es um Eigenkapital für eine künftige Finanzierung geht:

• Geldvermögen: Guthaben auf Giro-, Spar-, Tagesgeld- und Festgeldkonten sowie Wertpapierdepots.
• Bausparguthaben: das bereits angesparte Guthaben, nicht jedoch die spätere Darlehenssumme.
• Rückkaufswert von Lebensversicherungen: der aktuelle Wert einer kündbaren Police.
• Bezahltes Grundstück oder bereits beglichene Kosten: etwa ein schon vorhandenes Grundstück oder eine bereits gezahlte Grunderwerbsteuer.
• Schenkungen: Geldgeschenke, zum Beispiel von den Eltern, werden voll auf das Eigenkapital angerechnet.
• Weitere Immobilien als Sicherheit: vorhandene, nicht mehr hoch beliehene Immobilien lassen sich wie Eigenkapital werten.
• Erlös aus einem Immobilienverkauf: Auch der Verkaufserlös zählt – für die Übergangszeit ist meist eine Zwischenfinanzierung nötig, der Verkaufspreis sollte realistisch angesetzt werden.

Eigenleistung: die Muskelhypothek

Auch deine eigene Arbeitskraft kann Eigenkapital ersetzen – Fachleute sprechen von der „Muskelhypothek". Banken rechnen Eigenleistungen wie Eigenkapital an, allerdings nur die Arbeitskosten, die du gegenüber einem Handwerker einsparst, nicht das Material. Wichtig ist, dass Eigenleistungen nicht das Eigenkapital für die Kaufnebenkosten ersetzen können. Einfache Arbeiten wie Malern, Boden verlegen oder das Anlegen der Außenanlagen akzeptieren die meisten Banken ohne Nachfrage; bei komplexen Gewerken solltest du nachweisen können, dass deine Helfer vom Fach sind.

Setze deine Eigenleistung dabei realistisch an. Verzögert sich die Fertigstellung, weil du die Arbeiten neben dem Beruf nicht wie geplant schaffst, drohen zusätzliche Kosten – etwa längere Mietzahlungen, bereits fällige Darlehensraten oder im schlimmsten Fall eine Nachfinanzierung. Banken prüfen deshalb genau, ob die geplanten Tätigkeiten neben deiner beruflichen Belastung überhaupt zu bewältigen sind.

Tipp: Kalkuliere deine Eigenleistung lieber vorsichtig. Was du dir realistisch zutraust, bringt echten Mehrwert – zu hoch angesetzt, kann sie die Finanzierung dagegen ins Wanken bringen.

Rücklagen nicht vergessen

So viel Eigenkapital wie möglich einzubringen ist sinnvoll – du solltest aber nicht dein letztes Geld in die Immobilie stecken. Halte stets eine Liquiditätsreserve für unvorhergesehene Ausgaben zurück; als Faustformel gelten hier rund drei Nettomonatsgehälter. So bringen dich unerwartete Nachzahlungen oder Reparaturen nicht in Bedrängnis. Kapitalanleger sollten zusätzlich konservativ rechnen und auch mehrere Monate Mietausfall oder größere Reparaturen aus deinem Einkommen überbrücken können.

Mit der richtigen Eigenkapital-Strategie sparen

Eigenkapital ist selten nur eine Frage des Kontostands – viel öfter geht es darum, vorhandene Mittel klug zu bündeln und im richtigen Maß einzusetzen. Wer hier die passenden Stellschrauben kennt, spart über die Laufzeit oft mehr als durch das nächste Zinszehntel. Bei HypoNord finden wir gemeinsam heraus, welche das in deinem Fall sind, und bauen daraus eine Finanzierung, die zu deinem Leben passt – nicht umgekehrt. Gerne stehen wir an deiner Seite, wenn es um die niedrigsten Zinsen geht!

FAQ

• Wie viel Eigenkapital brauche ich für eine Baufinanzierung?

  Als Faustregel solltest du mindestens die Kaufnebenkosten von rund 10 bis 15 Prozent selbst tragen und idealerweise zusätzlich etwa 20 Prozent des Kaufpreises einbringen. Je mehr Eigenkapital du mitbringst, desto günstiger werden in der Regel deine Zinsen.

• Was zählt alles als Eigenkapital?

  Dazu gehören Ersparnisse und Wertpapierdepots, Bausparguthaben, der Rückkaufswert von Lebensversicherungen, ein bezahltes Grundstück, Schenkungen sowie Erlöse aus einem Immobilienverkauf. Auch weitere, gering beliehene Immobilien können als Sicherheit dienen.

• Kann ich ganz ohne Eigenkapital finanzieren?

  Das ist im Einzelfall möglich, setzt aber ein sicheres, hohes Einkommen voraus. Eine solche Vollfinanzierung ist allerdings teurer und riskanter, weil die Bank ihr höheres Risiko mit Zinsaufschlägen ausgleicht.

• Wie senkt Eigenkapital meine Zinsen?

  Entscheidend ist der Beleihungsauslauf, also das Verhältnis von Darlehen zum Immobilienwert. Je niedriger er ausfällt, desto geringer ist das Risiko der Bank – und desto günstiger dein Zins. Für hohe Beleihungen fallen dagegen Aufschläge an.

• Zählt Eigenleistung als Eigenkapital?

  Ja, die sogenannte Muskelhypothek wird wie Eigenkapital gewertet – allerdings nur die eingesparten Arbeitskosten, nicht das Material. Sie kann jedoch nicht das Eigenkapital für die Nebenkosten ersetzen und sollte realistisch angesetzt werden.

• Sollte ich mein gesamtes Erspartes einbringen?

  Nein. Behalte immer eine Reserve von etwa drei Nettomonatsgehältern für unvorhergesehene Ausgaben zurück. Wer sein letztes Geld investiert, gerät bei Nachzahlungen oder Reparaturen schnell in Bedrängnis.