Vermietete Immobilie kaufen – Was ist zu beachten?

Der Traum vom eigenen Zuhause lässt sich auf verschiedenen Wegen verwirklichen – und nicht immer ist es ein Neubau oder eine leerstehende Immobilie. Häufig steht auch ein Objekt zur Auswahl, das bereits vermietet ist. Eine vermietete Immobilie zu kaufen, kann sich durchaus lohnen. Sie bringt aber zahlreiche Fristen und mietrechtliche Regeln mit sich, die du vor dem Einzug genauer unter die Lupe nehmen solltest. In diesem Beitrag erfährst du, was beim Kauf einer vermieteten Immobilie gilt, wann und wie du als neuer Eigentümer kündigen kannst und worauf es für den Eigenbedarf ankommt.

Kauf bricht nicht Miete – du übernimmst den Mietvertrag

Der wichtigste Grundsatz zuerst: Ein Eigentümerwechsel beendet das bestehende Mietverhältnis nicht. Nach dem Prinzip „Kauf bricht nicht Miete" (§ 566 BGB) trittst du als neuer Eigentümer in den laufenden Mietvertrag ein und übernimmst sämtliche Rechte und Pflichten des bisherigen Vermieters. Die im Vertrag vereinbarten Bedingungen – etwa Kündigungsfristen oder besondere Schutzklauseln – gelten unverändert weiter und lassen sich nicht einfach zu deinen Gunsten ändern. Das bedeutet: Mit dem Kauf erwirbst du die Immobilie, nicht aber automatisch das Recht, sofort selbst einzuziehen. Wer eine vermietete Immobilie kauft, sollte sich dieser Bindung von Anfang an bewusst sein.

Wann darf der Vermieter überhaupt kündigen?

Anders als der Mieter, der ordentlich mit dreimonatiger Frist und ohne Begründung kündigen kann, brauchst du als Vermieter für eine Kündigung immer ein berechtigtes Interesse (§ 573 BGB). Ohne einen anerkannten Grund ist eine ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses nicht möglich. Zu den wichtigsten zulässigen Gründen zählen:

• Eigenbedarf: Du benötigst die Wohnung für dich selbst oder für nahe Familienangehörige.
• Wirtschaftliche Verwertung: Du wärst an einer angemessenen wirtschaftlichen Nutzung gehindert und erlittest dadurch erhebliche Nachteile (Verwertungskündigung).
• Erhebliche Pflichtverletzung: Der Mieter verstößt schwer gegen seine Pflichten, etwa durch ausbleibende Mietzahlungen, eine unerlaubte Untervermietung oder eine deutliche Überbelegung der Wohnung.

Allein der Wunsch, die Immobilie unvermietet und damit teurer weiterverkaufen zu können, gilt übrigens nicht als anerkannter Nachteil – eine Verwertungskündigung lässt sich daher in der Praxis oft nur schwer begründen. Im Bereich der Wohnraummiete ist eine Kündigung deshalb stark erschwert.

Ordentliche Kündigung: Welche Fristen gelten?

Liegt ein berechtigtes Interesse vor, richtet sich die Frist der ordentlichen Kündigung nach der bisherigen Mietdauer (§ 573c BGB). Je länger der Mieter bereits in der Immobilie wohnt, desto länger ist die Frist, die du einhalten musst:

• bis zu fünf Jahre Mietdauer: drei Monate
• mehr als fünf Jahre: sechs Monate
• mehr als acht Jahre: neun Monate

Gerade weil diese Fristen vom bisherigen Mietverhältnis abhängen, solltest du dich vor dem Kauf genau über die Vertragslaufzeit und die bisherige Mietdauer informieren. Eine vorzeitige, also fristlose Kündigung ist dagegen nur unter deutlich strengeren Voraussetzungen möglich.

Tipp: Lass dir vor dem Kauf den vollständigen Mietvertrag samt aller Nachträge und die bisherige Mietdauer zeigen. Nur so kannst du realistisch einschätzen, ab wann eine Eigennutzung überhaupt möglich wäre.

Fristlose Kündigung: nur in Ausnahmefällen

Eine fristlose Kündigung ist nur bei einem schwerwiegenden Grund zulässig (§ 543 BGB). Der häufigste Fall ist ein erheblicher Zahlungsverzug: Ist der Mieter an zwei aufeinanderfolgenden Terminen mit einem nicht unerheblichen Teil der Miete oder über einen längeren Zeitraum mit insgesamt zwei Monatsmieten im Rückstand, kannst du fristlos kündigen. Weitere Gründe sind etwa eine unerlaubte Untervermietung oder die unbefugte gewerbliche Nutzung der Wohnung.

Anders als oft angenommen muss der Mieter danach aber nicht innerhalb weniger Tage ausziehen. Mit der fristlosen Kündigung endet das Mietverhältnis zwar rechtlich, doch zieht der Mieter nicht freiwillig aus, musst du erst eine Räumungsklage erheben und einen Vollstreckungstitel erwirken – das Gericht kann dem Mieter dabei sogar eine Räumungsfrist einräumen. Bei Mietschulden gibt es zudem die sogenannte Schonfrist: Zahlt der Mieter den gesamten Rückstand bis spätestens zwei Monate nach Zustellung der Räumungsklage nach, wird die fristlose Kündigung unwirksam. Das gilt allerdings nicht, wenn er diese Rettung in den vorangegangenen zwei Jahren bereits einmal genutzt hat.

Eigenbedarf: Das musst du als Käufer wissen

Eigenbedarf ist der häufigste Grund, aus dem Käufer eine vermietete Immobilie selbst nutzen möchten – und zugleich einer der konfliktträchtigsten. Grundsätzlich darfst du die Wohnung für dich oder nahe Angehörige beanspruchen, musst den Bedarf aber konkret und nachvollziehbar begründen und die genannten Kündigungsfristen einhalten. Entscheidend ist außerdem, ob die Immobilie zwischenzeitlich umgewandelt wurde, denn hier greift ein besonderer Mieterschutz.

Wurde die Wohnung nämlich erst nach dem Einzug des Mieters in Wohnungseigentum umgewandelt und anschließend verkauft, kannst du dich als Erwerber erst nach einer Sperrfrist von mindestens drei Jahren auf Eigenbedarf oder eine Verwertungskündigung berufen (§ 577a BGB). In Regionen mit angespanntem Wohnungsmarkt haben viele Bundesländer diese Sperrfrist auf bis zu zehn Jahre verlängert. War die Wohnung dagegen schon bei Einzug des Mieters eine Eigentumswohnung oder kaufst du ein nie umgewandeltes Einfamilien- oder Reihenhaus, greift diese Sperrfrist nicht – dann gelten allein die normalen Kündigungsfristen.

Tipp: Kläre vor dem Kauf, ob die Wohnung erst während des laufenden Mietverhältnisses in Wohnungseigentum umgewandelt wurde. Ist das der Fall, ist die Immobilie wegen der Sperrfrist nach § 577a BGB unter Umständen über Jahre hinweg nur als Kapitalanlage nutzbar.

Vermietet kaufen – mit der passenden Finanzierung!

Eine vermietete Immobilie zu kaufen, kann sich sowohl als Kapitalanlage als auch als späteres Eigenheim lohnen – vorausgesetzt, du kennst die mietrechtlichen Spielregeln und planst die Fristen realistisch ein. Genauso wichtig ist eine durchdachte Finanzierung, die zu deiner Situation und deinem Ziel passt, ob reine Vermietung oder spätere Eigennutzung. Genau hier unterstützen wir dich bei HypoNord: Wir vergleichen die Konditionen von Banken, Sparkassen und Bausparkassen und finden die optimale Lösung, mit der auch eine vermietete Immobilie nicht zur finanziellen Hürde wird.

FAQ

• Kann ich den Mietern nach dem Kauf einfach kündigen?

  Nein. Nach dem Grundsatz „Kauf bricht nicht Miete“ (§ 566 BGB) übernimmst du den laufenden Mietvertrag mit allen Rechten und Pflichten. Eine Kündigung ist nur mit einem berechtigten Interesse wie Eigenbedarf möglich und an die gesetzlichen Fristen gebunden.

• Welche Kündigungsfristen muss ich als neuer Eigentümer einhalten?

  Die Frist richtet sich nach der bisherigen Mietdauer (§ 573c BGB): drei Monate bis zu fünf Jahren, sechs Monate ab fünf Jahren und neun Monate ab acht Jahren Mietzeit. Je länger der Mieter schon wohnt, desto länger ist die Frist.

• Wann ist eine fristlose Kündigung möglich?

  Nur bei schwerwiegenden Gründen, etwa erheblichem Zahlungsverzug, unerlaubter Untervermietung oder unbefugter gewerblicher Nutzung. Das Mietverhältnis endet dann sofort – zieht der Mieter nicht aus, ist allerdings eine Räumungsklage nötig.

• Was ist die Schonfrist bei Mietschulden?

  Zahlt der Mieter den gesamten Rückstand bis spätestens zwei Monate nach Zustellung der Räumungsklage, wird die fristlose Kündigung unwirksam. Das gilt jedoch nicht, wenn er diese Möglichkeit in den letzten zwei Jahren bereits einmal genutzt hat.

• Ab wann darf ich nach dem Kauf Eigenbedarf anmelden?

  Grundsätzlich sofort, sofern ein echter Eigenbedarf besteht und die Fristen eingehalten werden. Wurde die Wohnung aber erst während des Mietverhältnisses in Wohnungseigentum umgewandelt und dann verkauft, gilt eine Sperrfrist von mindestens drei Jahren (§ 577a BGB) – regional bis zu zehn Jahre.

• Lohnt sich der Kauf einer vermieteten Immobilie?

  Das hängt von deinem Ziel ab. Als Kapitalanlage bringt sie von Anfang an Mieteinnahmen. Möchtest du selbst einziehen, musst du Kündigungsfristen und mögliche Sperrfristen einkalkulieren. Eine genaue Prüfung des Mietvertrags vor dem Kauf ist in jedem Fall ratsam.