Wie viel Haus kann ich mir leisten? Budget realistisch berechnen

Die meisten Menschen gehen die Frage von der falschen Seite an: Sie verlieben sich erst in ein Inserat und rechnen dann, ob es irgendwie passt. Klüger ist der umgekehrte Weg – ermittle zuerst das eigene Budget ganz ehrlich und suche danach gezielt in der richtigen Preisklasse. Das erspart dir nicht nur Enttäuschungen bei Besichtigungen, sondern macht dich auch zum ernstzunehmenden Käufer, der Verkäufern eine schnelle Finanzierungszusage vorlegen kann. Die gute Nachricht: Für die Budgetrechnung brauchst du kein Finanzstudium, sondern nur zwei Faustformeln, deine Kontodaten und einen Taschenrechner. In diesem Beitrag rechnen wir gemeinsam durch, wie viel Haus bei deinem Einkommen wirklich drin ist – inklusive der Nebenkosten, die viele Käufer zuvor unterschätzen.

Die 35-Prozent-Regel: Der Startpunkt deiner Budgetrechnung

Am Anfang steht dein Haushaltsnettoeinkommen – also alles, was dir und deinem Partner monatlich verlässlich zufließt: Gehälter nach Steuern und Abgaben, Kindergeld und dauerhaft gesicherte Zusatzeinkünfte. Einmalige Boni oder schwankende Überstunden lässt du besser außen vor, denn deine Kreditrate läuft auch in Monaten weiter, in denen solche Extras ausbleiben. Von diesem Netto sollte die monatliche Kreditrate nach der gängigen Faustregel höchstens 35 Prozent beanspruchen – ein Wert, den auch die Verbraucherzentralen und die meisten Banken als Obergrenze ansetzen.

Wichtig ist, diese 35 Prozent als Deckel zu verstehen, nicht als Ziel. Wer vorsichtig kalkuliert, plant eher mit 30 Prozent und behält damit Luft für Urlaube, Rücklagen und Unvorhergesehenes; 40 Prozent gelten als sportliches Maximum für sehr sichere, hohe Einkommen. Laufende Raten für Auto- oder Konsumkredite ziehst du direkt von deiner möglichen Rate ab, denn sie belasten dein Budget genauso wie die künftige Baufinanzierung. Bei 4.000 Euro Nettoverdienst im Haushalt ergibt die Regel eine maximale Rate von 1.400 Euro im Monat.

Tipp: Teste deine Wunschrate vor dem Kauf im Alltag: Lege einige Monate lang die Differenz zwischen heutiger Kaltmiete und geplanter Rate beiseite. Fühlt sich das gut an, trägt dich die Rate auch später.

Von der Rate zur Darlehenssumme: Die zweite Faustformel

Aus deiner Monatsrate lässt sich die mögliche Darlehenssumme mit einer einfachen Formel ableiten: Du multiplizierst die Rate mit zwölf und teilst das Ergebnis durch die Summe aus Sollzins und anfänglicher Tilgung. Bei 1.400 Euro Rate, einem aktuellen Zins von 3,8 Prozent und 2 Prozent Tilgung rechnest du also 16.800 geteilt durch 0,058 – das ergibt ein Darlehen von rund 290.000 Euro. Diese Formel ist der Kern jeder Budgetrechnung und funktioniert mit jedem Taschenrechner.

An ihr siehst du auch sofort, wie stark Zins und Tilgung dein Budget beeinflussen. Steigt der Zins um einen halben Prozentpunkt, schrumpft die mögliche Darlehenssumme bei gleicher Rate spürbar; eine höhere Tilgung verringert sie ebenfalls, macht dich aber schneller schuldenfrei und senkt die Restschuld am Ende der Zinsbindung. Hier lohnt es sich, nicht reflexhaft die niedrigste Tilgung zu wählen, nur um rechnerisch mehr Haus zu bekommen – das verschiebt die Last lediglich in die Zukunft.

Kaufnebenkosten: Der Posten, der dein Budget wirklich bestimmt

Der häufigste Fehler bei der Budgetplanung ist, das gesamte Geld für den Kaufpreis zu verplanen und die Nebenkosten zu vergessen. Je nach Bundesland und Maklerbeteiligung kommen auf den Kaufpreis noch einmal rund 9 bis 12 Prozent obendrauf – und diesen Block finanzieren Banken in der Regel nicht mit, er muss also aus deinem Eigenkapital kommen. Diese vier Posten sind deine Kaufnebenkosten:

• Grunderwerbsteuer: Sie liegt je nach Bundesland zwischen 3,5 Prozent (Bayern) und 6,5 Prozent (etwa Nordrhein-Westfalen oder Schleswig-Holstein) und ist damit der größte Einzelposten.
• Notarkosten: Für Beurkundung und Vollzug des Kaufvertrags fallen etwa 1,5 Prozent des Kaufpreises an – die Gebühren sind gesetzlich festgelegt und nicht verhandelbar.
• Grundbuchkosten: Die Eintragung von Eigentum und Grundschuld kostet zusätzlich rund 0,5 Prozent des Kaufpreises.
• Maklerprovision: Bei Wohnimmobilien wird sie seit Ende 2020 zwischen Käufer und Verkäufer geteilt; auf dich entfallen üblicherweise bis zu 3,57 Prozent – beim Kauf ohne Makler entfällt der Posten komplett.

Der Standortfaktor ist dabei größer, als viele denken: Bei einem Kaufpreis von 300.000 Euro trennt allein die Grunderwerbsteuer zwischen Bayern und Nordrhein-Westfalen ganze 9.000 Euro. Und weil die Nebenkosten prozentual am Kaufpreis hängen, verkleinert jeder Euro Nebenkosten dein Budget für die Immobilie selbst.

Das komplette Rechenbeispiel: Vom Netto zum maximalen Kaufpreis

Setzen wir die Bausteine zusammen – für eine Familie mit 4.000 Euro Haushaltsnetto, 60.000 Euro Eigenkapital und einem Objekt in einem Bundesland mit hoher Grunderwerbsteuer inklusive Makler, also rund 12 Prozent Nebenkosten. Die maximale Rate liegt bei 1.400 Euro, daraus ergibt sich bei 3,8 Prozent Zins und 2 Prozent Tilgung ein Darlehen von rund 290.000 Euro. Zusammen mit dem Eigenkapital stehen 350.000 Euro zur Verfügung – aber eben nicht komplett für den Kaufpreis.

Der maximale Kaufpreis errechnet sich, indem du die Gesamtsumme durch 1,12 teilst: rund 312.000 Euro. Die Differenz von etwa 38.000 Euro geht für Steuer, Notar, Grundbuch und Makler drauf. Wer zusätzlich klug ist, zieht vom Ergebnis noch einen Sicherheitspuffer von etwa 5 Prozent ab und behält eine Notreserve von zwei bis drei Nettomonatsgehältern zurück, die gar nicht erst in die Finanzierung fließt. So bleibt die Rechnung auch dann stabil, wenn nach dem Einzug die Waschmaschine streikt oder eine Reparatur ansteht.

Nicht vergessen: Laufende Kosten und der Zins-Stresstest

Mit Kaufpreis und Rate ist die Rechnung noch nicht zu Ende, denn Wohneigentum kostet monatlich mehr als nur die Kreditrate. Bei einer Eigentumswohnung kommt das Hausgeld hinzu, beim Haus solltest du für Instandhaltung, Versicherungen und Betriebskosten je nach Zustand grob 3 bis 4 Euro pro Quadratmeter und Monat einplanen. Diese Posten gehören in deine Budgetrechnung von Anfang an hinein – sonst passt die Rate auf dem Papier, aber nicht im echten Leben.

Der zweite Realitätscheck betrifft die Zeit nach der Zinsbindung: Dein heutiger Zins gilt nur für zehn oder fünfzehn Jahre, danach wird die Restschuld zum dann aktuellen Zins weiterfinanziert. Rechne deine Finanzierung deshalb testweise mit einem Anschlusszins von 5 Prozent durch – bleibt die Rate auch dann tragbar, steht dein Budget auf einem soliden Fundament. Wenn nicht, sind eine höhere Tilgung oder ein etwas günstigeres Objekt die ehrlichere Wahl.

Tipp: Kalkuliere dein Maximalbudget – und suche dann bewusst eine Preisklasse darunter. Der Abstand zwischen „geht gerade so" und „geht entspannt" ist genau der Puffer, der dich durch Zinsanstiege und Lebensveränderungen trägt.

Diese Stellschrauben vergrößern dein Budget

Wenn das Ergebnis deiner Rechnung unter deinen Erwartungen liegt, musst du den Traum vom Eigenheim nicht begraben. Denn die Faustformeln zeigen immer nur eine Momentaufnahme – dein heutiges Einkommen, dein heutiges Eigenkapital, das aktuelle Zinsniveau. An fast jeder dieser Stellschrauben kannst du selbst drehen: Manche wirken sofort, andere brauchen etwas Vorlauf und Disziplin. Diese Hebel bringen am meisten:

• Eigenkapital gezielt aufbauen: Jeder zusätzliche Euro erhöht nicht nur die verfügbare Summe, sondern verbessert über einen niedrigeren Beleihungsauslauf auch deinen Zinssatz.
• Nebenkosten senken: Ein Kauf ohne Makler oder das separate Ausweisen von Inventar wie einer Einbauküche im Kaufvertrag reduziert die Nebenkosten spürbar.
• Förderprogramme prüfen: Zinsgünstige KfW-Kredite, etwa für Familien mit Kindern, erweitern den Finanzierungsrahmen und tauchen in keiner Standard-Faustformel auf.
• Bestehende Kredite ablösen: Jede wegfallende Auto- oder Konsumkreditrate erhöht deine mögliche Baufinanzierungsrate eins zu eins.
• Angebote vergleichen: Zwischen den Banken liegen bei gleicher Ausgangslage oft 0,3 bis 0,5 Prozentpunkte Zinsunterschied – das entspricht mehreren zehntausend Euro Budget.

Ehrlich gerechnet kauft es sich entspannter

Die Frage „Wie viel Haus kann ich mir leisten?" hat keine Wunschantwort, sondern eine rechnerische – und wer sie vor der Suche beantwortet, kauft am Ende entspannter, verhandelt souveräner und schläft nach dem Einzug besser. Bei HypoNord machen wir genau diese Rechnung mit dir: ehrlich, mit deinen echten Zahlen und ohne Schönrechnerei. Aus dem Ergebnis erstellen wir dir eine belastbare Finanzierungseinschätzung, mit der du bei Besichtigungen als vorbereiteter Käufer auftrittst. Sobald die passende Immobilie gefunden ist, bieten wir dir aus unserem Bankenvergleich die besten Konditionen.

FAQ

• Wie viel Haus kann ich mir bei 4.000 Euro netto leisten?

  Nach der 35-Prozent-Regel liegt deine maximale Rate bei 1.400 Euro im Monat. Daraus ergibt sich bei aktuellem Zinsniveau und 2 Prozent Tilgung ein Darlehen von rund 290.000 Euro. Zusammen mit deinem Eigenkapital und abzüglich der Kaufnebenkosten bestimmt sich daraus der maximale Kaufpreis – im Beispiel mit 60.000 Euro Eigenkapital rund 312.000 Euro.

• Was zählt zum Haushaltsnettoeinkommen?

  Alle regelmäßigen und verlässlichen Einkünfte nach Steuern und Sozialabgaben: Gehälter, Kindergeld sowie dauerhafte Zusatzeinkünfte wie sichere Mieteinnahmen. Schwankende Boni, Überstunden oder befristete Zahlungen solltest du nicht einrechnen. Bestehende Kreditraten mindern das verfügbare Budget und werden direkt abgezogen.

• Wie hoch sind die Kaufnebenkosten beim Hauskauf?

  Je nach Bundesland und Maklerbeteiligung rund 9 bis 12 Prozent des Kaufpreises. Sie setzen sich zusammen aus Grunderwerbsteuer (3,5 bis 6,5 Prozent), Notarkosten (etwa 1,5 Prozent), Grundbuchkosten (etwa 0,5 Prozent) und gegebenenfalls dem Käuferanteil der Maklerprovision von bis zu 3,57 Prozent. Banken finanzieren diesen Block meist nicht mit.

• Welche laufenden Kosten muss ich zusätzlich zur Kreditrate einplanen?

  Beim Haus solltest du für Instandhaltung, Versicherungen und Betriebskosten grob 3 bis 4 Euro pro Quadratmeter und Monat ansetzen, bei der Eigentumswohnung kommt das monatliche Hausgeld hinzu. Diese Posten gehören von Anfang an in die Budgetrechnung, weil sie deine tragbare Kreditrate direkt verringern. Wer sie vergisst, rechnet sich sein Budget schön.

• Was ist der Zins-Stresstest bei der Budgetplanung?

  Dabei rechnest du deine Finanzierung testweise mit einem höheren Anschlusszins durch, etwa 5 Prozent. So prüfst du, ob die Rate auch nach dem Ende der Zinsbindung tragbar bleibt, wenn die Restschuld teurer weiterfinanziert werden muss. Besteht deine Rechnung den Test nicht, helfen eine höhere Tilgung oder ein günstigeres Objekt.

• Reicht die 35-Prozent-Regel allein für die Entscheidung aus?

  Nein, sie ist nur der Startpunkt. Ergänzend gehören die Kaufnebenkosten, die laufenden Kosten der Immobilie, ein Sicherheitspuffer und der Zins-Stresstest in die Rechnung. Erst wenn alle Bausteine zusammenpassen, ist dein Budget wirklich belastbar. Eine persönliche Beratung ersetzt die Faustregel deshalb nicht.