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    Erbbaurecht – Wie es funktioniert und was Sie beachten sollten

    Wer wenig Eigenkapital hat und trotzdem auf dem schwierigen Immobilienmarkt fündig werden möchte, trifft früher oder später auf das Thema Erbbaurecht. Doch was ist das Erbbaurecht und wie funktioniert es bei der Finanzierung eines Eigenheims? Ob ein Erbbaurechtsvertrag für Sie und Ihre Familie das Richtige ist, erfahren Sie in diesem Artikel.

     

    Definition Erbbaurecht

    Das Erbbaurecht bezeichnet das Recht eine Immobilie auf einem fremden Grundstück zu kaufen oder zu bauen. Der Eigentümer des Grundstücks wird Erbbaurechtgeber genannt und räumt dem Erbbaurechtnehmer (Käufer) infolge des Immobilienerwerbs, ein Nutzungsrecht für das Grundstück ein. Der Erbbaurechtnehmer wird folglich Eigentümer der Immobilie und pachtet das Grundstück. Außerdem zahlt der Immobilieneigentümer dem Grundstückseigentümer als Gegenleistung einen jährlich zu entrichtenden Erbbauzins. Deshalb ist der Erbbauzins auch als Miet- oder Pachtzahlung anzusehen. Die Höhe des Erbbauzins wird am Bodenwert des Grundstücks bemessen und beläuft sich dabei zwischen 3 und 5%. Ferner schließen beide Parteien beim Bau der Immobilie einen Erbbaurechtsvertrag bei einem Notar ab. Wird die Immobilie später verkauft, übernimmt der Käufer den Vertrag. Darüber hinaus liegt die Laufzeit eines Erbbaurechtsvertrags für gewöhnlich zwischen 50 und 99 Jahren, kann dann aber verlängert werden.


    Wann lohnt sich ein Erbbaurechtsvertrag?

    Insbesondere bei geringem oder gar keinem verfügbaren Eigenkapital, erhöht sich aufgrund eines umkämpften Immobilienmarkts die Wahrscheinlichkeit an Immobilieneigentum zu gelangen. Bei einer Finanzierung mit Erbbaurecht müssen Käufer im Grunde genommen nur die Summe für den Hausbau oder Hauskauf sowie die Erwerbsnebenkosten aufbringen. Die von der Bank zu finanzierende Gesamtsumme sinkt folglich und sorgt für eine geringere monatliche Rückzahlungsrate und eine schnellere Tilgung. Wer genauer hinsieht, stellt aber schnell fest, dass der finanzielle Vorteil nur zu Anfang spürbar ist. Eine Beispielrechnung mit einem durchschnittlichen Erbbauzins von 4% zeigt, dass die anfängliche Ersparnis rasch schwindet und die jährlichen Pachtbeträge das finanzielle Gesamtvolumen erhöhen:

    Marktwert / Kaufpreis 150.000 €
    Jährlicher Erbbauzins 4% 6.000 €
    Nach 10 Jahren gezahlter Erbbauzins 60.000 €
    Nach 20 Jahren gezahlter Erbbauzins 120.000 €
    Nach 30 Jahren gezahlter Erbbauzins 180.000 €
    Nach 50 Jahren gezahlter Erbbauzins 300.000 €


    Bei einer Laufzeit von 50 Jahren, ist die Summe der Erbbauzinsen doppelt so hoch als der ursprüngliche Marktwert. Langfristig betrachtet ist ein Erbbaurechtsvertrag also kein finanzieller Vorteil.
    Jedoch erhalten manche bestehende Erbbaurechtsverträge kaum Anpassungen des Erbbauzinses. Da die Marktwerte vor einigen Jahren noch deutlich geringer waren, haben Altverträge häufig noch sehr niedrige Erbbauzinsen. Wenn die Laufzeit lange genug ist und die Anpassungen moderat geregelt sind, besteht in diesem Fall die Möglichkeit, sich mit geringer Belastung eine Immobilie zuzulegen.

     

    Welche Mitspracherechte hat der Grundstückseigentümer?

    Viele glauben, dass der Erbbaurechtgeber über geringe Mitbestimmungsrechte verfügt. In Wahrheit darf der Grundstückeigentümer, je nach Erbbaurechtsvertrag, bei vielen Gelegenheiten mitbestimmen und beispielsweise ein Veto aussprechen. Im Folgenden werden die Mitspracherechte der Grundstückseigentümer erläutert:

    • Anbau- und Umbaumaßnahmen
    • Weitervermietung der Immobilie
    • Bauliche Veränderungsmaßnahmen (zum Beispiel Einbau neuer Fenster oder Wohnungstüren)
    • In welcher Höhe die Immobilie beliehen wird


    Ein Praxisbeispiel:

    Wenn der Käufer bei der Immobilie eine Sanierungsbedürftigkeit erkennt, nimmt er in der Regel bei der Bank ein hohes Darlehen auf, um die Sanierung zu finanzieren. Für gewöhnlich erhöht die Bank die Beleihungsgrenze der Immobilie, weil durch eine Sanierung der Wert des Hauses steigt und die Bank gleichermaßen ein Interesse an einem Sanierungsvorhaben hat. Ein höherer Verkehrswert ist aber nicht unbedingt im Interesse des Erbbaugebers. Denn: Möchte der Erbbaugeber die Immobilie nach Ablauf des Erbbaurechtsvertrags zurückkaufen, müsste er bei einem hohen Verkehrswert deutlich mehr zahlen. Trotzdem behält der Käufer auch bei Ablehnung der Sanierungsmaßnahme eine Instandhaltungspflicht für die Immobilie.


    Diese Kosten bestehen bei einem Erbbaurechtsvertrag

    Wie auch bei einer gewöhnlichen Baufinanzierung entstehen auch beim Erbbaurecht einige Kosten. Hier ein Überblick:

    • Öffentliche Lasten wie zum Beispiel Grundsteuer
    • Erbbauzins
    • Instandhaltungskosten wie zum Beispiel Wartungsarbeiten
    • Versicherungskosten wie zum Beispiel Wohngebäudeversicherung
    • Erschließungskosten bei Neubau


    Der Erbbaurechtnehmer verpflichtet sich gegenüber dem Erbbaurechtgeber, die Immobilie instand zu halten. Damit soll eine Verwahrlosung des Gebäudes verhindert werden.


    Verändern sich die Kosten für den Erbbauzins?

    Der Erbbaurechtgeber darf alle drei Jahre den Erbbauzins anpassen. Eine Erhöhung darf der Grundstückseigentümer aber nicht nach Belieben vornehmen. Eine Erbbauzinsveränderung orientiert sich daher am Verbraucherindex des statistischen Bundesamts. Dem zu Folge darf eine Erhöhung nur stattfinden, wenn sich die allgemeinen wirtschaftlichen Verhältnisse verändert haben. Von 1999 bis heute ist eine Steigerung von 300% im Index zu verzeichnen. Deshalb plant die Stadt Hamburg den Erbbauzins für das städtische Grundstückseigentum um 830% zu erhöhen. Die Stadt Lübeck zeigt sich hingegen verbraucherfreundlicher und fixiert eine Erhöhung um 2% für die nächsten 10 Jahre.


    Wann endet das Erbbaurecht?

    Das Erbbaurecht endet nach Ablauf des Erbbaurechtsvertrags oder beim sogenannten „Heimfall". Der Heimfall tritt ein, wenn der Erbbaurechtgeber den Erbbaurechtsvertrag kündigt, weil der Immobilieneigentümer beispielsweise den Erbbauzins nicht bezahlt. Dementsprechend geht in diesem Fall die Immobilie an den Erbbaurechtgeber zurück und der Erbbaurechtnehmer hat eine Entschädigung an den Grundstückseigentümer zu zahlen. Wenn der Erbbaurechtsvertrag ausläuft, gibt es drei Möglichkeiten, wie es mit Grundstück und Immobilie weitergeht:

    1. Der Erbbaugeber macht kein Verlängerungsangebot: Immobilie geht an Erbbaugeber zurück und Erbbaunehmer muss dafür entschädigt werden.
    2. Der Grundstückseigentümer bietet eine Verlängerung an und der Erbbaunehmer akzeptiert: Der Vertrag läuft weiter, die Konditionen können sich aber geändert haben.
    3. Der Erbbaugeber bietet eine Verlängerung an und der Erbbaunehmer lehnt ab: Immobilie geht an Erbbaugeber folglich ohne finanzielle Entschädigung zurück.

     

    Finanzieren Banken Immobilien mit Erbbaurechtsverträgen?

    Weiterhin finanzieren Banken, Immobilien mit Erbbaurechtsverträgen von privaten Erbbaugebern eher selten. Zwar ist eine solche Finanzierung prinzipiell umsetzbar. Das Gesamtkonstrukt stellt aus Sicht der Bank allerdings einige Unsicherheitsfaktoren dar. Der geringere Verkehrswert und die Rechte des Erbbaugebers bezeichnen Banken als Risiken, die sich dann bei der Finanzierung mit höheren Verzinsungen widerspiegeln. Sofern der Erbbaurechtgeber keine private Person, sondern eine Kirche oder Gemeinde ist, finanzieren Banken solche Immobilien immer noch. Hilfreich ist immer eine lange Laufzeit des Erbbaurechtsvertrags du eine möglichst hohe Tilgung in der Finanzierung.


    Vor- und Nachteile des Erbbaurechts

    Trotz offensichtlicher Nachteile und erheblicher Risiken, bezeichnen viele Erbbaurechtnehmer ein solches Finanzierungskonstrukt als enormen Vorteil. Das kann insbesondere dann zutreffen, wenn der Grundstückseigentümer an fairen Lösungen interessiert ist und nicht bei jeder Kleinigkeit seine Rechte in vollem Umfang geltend macht. Im Folgenden erhalten Sie die Vor- und Nachteile des Erbbaurechts, tabellarisch dargestellt.

    Vorteile:Nachteile:
    Geringer Kaufpreis, weil Grundstückswert entfällt Bei Veränderungen muss der Grundstückseigentümer zustimmen.
    Lange Laufzeit und deshalb zusätzliche Sicherheit Erbbauzins kann sich erhöhen.
    Geringe Kaufnebenkosten Immobilienverlust nach Ablauf oder Heimfall möglich.
    Kaufpreis der Immobilie grundsätzlich geringer, weil der Verkehrswert niedriger ist. Erbbauzinszahlungen können höher sein als die Kosten für das Grundstück.

     

    Zusammengefasst: So funktioniert das Erbbaurecht

    Sofern junge Familien wenig oder gar kein Eigenkapital besitzen, lohnt sich ein genauer Blick auf das Erbbaurecht. Außerdem bringt das Erbbaurecht durch den geringen Kaufpreis und der langen Laufzeit ein zusätzliches Maß an Sicherheit. Abschließend lassen sich die Grundprinzipien des Erbbaurechts wie folgt zusammenfassen:

    • Sie kaufen oder bauen die Immobilie und pachten das Grundstück
    • Für die Nutzung des Grundstücks wird eine Gebühr (Erbbauzins) entrichtet
    • Der Immobilienkäufer kommt auch für alle anderen anfallenden Kosten auf
    • Der Grundstückseigentümer verfügt über ein weitreichendes Mitspracherecht
    • Bei Verletzung der vertraglichen Pflichten droht der Heimfall

     

    Gerne steht Ihnen HypoNord bei der Wahl der richtigen Baufinanzierung und allen Fragen dazu behilflich zur Seite.

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