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  • Anschlussfinanzierung - Prolongation oder Umschuldung

    Eine Prolongation ist die Verlängerung der endenden Zinsbindung einer bestehenden Baufinanzierung. Diese findet beim bisherigen Darlehensgeber statt. Im Gegensatz zur Umschuldung werden hier lediglich die Zinsen neu angepasst. Ein Wechsel des Darlehensgebers (der Bank) findet nicht statt.

    Prolongation

    Wenn Sie Ihre Baufinanzierung abschließen, entscheiden Sie sich für eine Zinsbindung. Im Regelfall beträgt die Zinsbindung zwischen 10-20 Jahren. Sie kann jedoch auch länger oder kürzer sein. Zum Ende der Zinsbindung sind viele Darlehen noch nicht abbezahlt. Es besteht noch eine Restschuld. Diese können Sie aus Eigenkapital abzahlen oder durch eine Anschlussfinanzierung weiter finanzieren. Schließen Sie das Anschlussdarlehen beim bestehenden Darlehensgeber ab, ist das eine Prolongation. Die aktuelle Finanzierung wird zu neuen Zinssätzen und mit neuer Laufzeit fortgeführt. Eine zusätzliche Darlehensaufnahme ist in der Regel nicht möglich.

    Spätestens 3 Monate vor Ablauf der Zinsbindung teilt Ihnen die Bestandsbank mit, ob sie Ihnen ein Angebot für eine Weiterfinanzierung Ihrer Immobilie macht. In dem Angebot können Sie sich häufig zwischen unterschiedlichen Zinsbindungen entscheiden. Das Prolongationsangebot hat meist nur einen angepassten Zinssatz und eine neue Laufzeit. Die weiteren Vertragsbestandteile, z.B. die Sondertilgungsoption, bleiben üblicherweise unverändert. Nehmen Sie das Angebot an, läuft Ihre Baufinanzierung zum Ende der Zinsbindung zu den neuen Konditionen weiter.

     

    Vorteile einer Prolongation

    • Sie müssen keine neuen Unterlagen einreichen
    • Sie verlängern Ihre Hausfinanzierung schnell und einfach
    • Es erfolgt keine neue Bonitätsprüfung
    • Es müssen keine Änderungen im Grundbuch vorgenommen werden, so dass auch dafür keine Kosten anfallen
    • Sie kennen die Bank und eventuelle Ansprechpartner bereits

     

    Tipp:

    Die Prolongation kann auch über einen Vermittler erfolgen. Auch dann müssen sie meist keine weiteren Unterlagen einreichen, haben den Vermittler zusätzlich als Ansprechpartner und bekommen unter Umständen noch bessere Konditionen.

     

    Nachteile einer Prolongation

    • Andere Banken könnten bessere Konditionen haben
    • Als Bestandskunde erhalten Sie nicht immer die besseren Konditionen
    • Sie können die Darlehenssumme nicht erhöhen und meist die Laufzeit nicht verlängern
    • Wertsteigerungen Ihrer Immobilie werden nicht immer berücksichtigt
    • Weniger Flexibilität in den Vertragsverhandlungen

     

    Umschuldung 

    Die Alternative zur Prolongation ist eine Umschuldung. Hier verzichten Sie auf eine Anschlussfinanzierung bei Ihrem bisherigen Darlehensgeber und schließen einen Anschlusskredit bei einer neuen Bank ab. Der neue Kreditgeber löst die noch ausstehende Restschuld zum Zinsbindungsende bei Ihrer Bestandsbank ab. Den neuen Darlehensvertrag können Sie komplett nach Ihren Wünschen gestalten. Sie wechseln also die Bank und schließen einen neuen Vertrag, in dem Sie auch die Tilgung, Sondertilgungsmöglichketen und weitere Optionen neu vereinbaren können.

     

    Vorteile einer Umschuldung

    • Sie haben die Wahl zwischen unterschiedlichen Banken und können sich somit für die besten Konditionen entscheiden, was zu hohen Ersparnissen bei den Zinskosten führen kann
    • Sie können die Darlehenssumme erhöhen
    • Sie können die Tilgung verringern
    • Sie können die weiteren Vertragsbestandteile flexibel vereinbaren
    • durch berücksichtigte Wertsteigerungen Ihrer Immobilie können Sie bessere Zinssätze erhalten
    • durch ein Forwarddarlehen können Sie sich die günstigen Anschlusskonditionen bis zu 66 Monate im Voraus sichern. Die lange Vorlaufzeit bieten aber nicht alle Banken an. Wollen Sie sich die Konditionen frühzeitig sichern und Ihre Hausbank bietet die Möglichkeit nicht, kann sich eine Umschuldung lohnen

     

    Nachteile einer Umschuldung

    • es müssen neue Unterlagen eingereicht werden (aktuelle Bonitätsunterlagen, Objektunterlagen, etc)
    • es müssen Änderungen im Grundbuch erfolgen (meist eine Abtretung der Grundschuld)
    • Sie haben eine neue Bank mit neuen Ansprechpartnern

     

    Sonderkündigungsrecht

    Sie haben bei einer Immobilienfinanzierung laut §489 BGB immer nach 10 Jahren Zinsbindung ein Sonderkündigungsrecht, ohne dass die Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung fordern kann. Die 10 Jahre beginnen ab Vollauszahlung des Darlehens. Zu berücksichtigen ist eine 6-monatige Kündigungsfrist.

    Tipp:

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    Lars Lentfer